Au coin de la rue de Mérode et de la rue de Suède. Visiblement un ancien phoneshop. A moins que ce ne furent autrefois des toilettes ?
2ème point : Demande de permis mixte FD2009-251 tendant à Construire 62 logements
moyens et un parking enterré de 60 emplacements. sise Rue de Norvège de 4 à
24,ıRue Joseph Claes 18,ıRue de Mérode de 87 à 97,ıRue de Suède de 13 à 21
introduite par SFAR S.A., Monsieur VILIAN Serge.
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 22/01/2010 au
05/02/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
Monsieur Bodiaux – ARAU - boulevard A. Max, 55 1000 Bruxelles.
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zones d'habitation
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement
en liseré de noyau commercial
en point de variation de mixité
le long d'un espace structurant
PPAS : .
RCU :
DEROGATIONS :
application de l'art. 155 §2 du COBAT (dérogation à un ppas)
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité
pour :
application de l'art. 155 §2 du COBAT (dérogation à un ppas)
application de la prescription particulière 2.5.2° du PRAS (modifications des
caractéristiques urbanistiques des constructions)
application de l'art. 147 du COBAT: demande soumise à rapport d'incidence (garages,
emplacements couverts où sont garés des véhicules à moteur (parcs de stationnements
couverts, salles d'exposition ...) comptant de 25 à 200 véhicules automobiles ou
remorques)
Entrée de Mme Van Hemelryck (architecte), de la société SFAR demanderesse du permis,
de l’Atelier de recherche et d’action urbaines (ARAU) représenté par M. Schoonbrodt et M.
Bodiaux dont les observations et remarques ont été introduites lors de l’enquête publique,
ainsi que du représentant du Comité de défense de Saint-Gilles qui a introduit hors enquête
publique une simple demande d’être entendu ne reprenant aucune remarque.
M. Debouverie prend la parole et relate l’évolution actuelle et future de l’îlot en
question (Mérode/Suède /Norvège /Claes) dont les permis seront introduits ultérieurement
par la Régie foncière de la Région de Bruxelles Capitale et la Régie foncière de Saint-Gilles.
Mme Van Hemelryck prend la parole. Le projet a été guidé par le PPAS Fonsny I, il va dans
son sens et son respect et comprenant la désaffectation de la rue de Norvège. Construction
de 62 logements de 1 à 4 chambres (2 blocs) et de 60 emplacements de parking en soussol
du bloc B Un espace commun est recréé en intérieur d’îlot. Accès et logements
traversants. Les gabarits sont ceux prévus par le PPAS Fonsny I mais avec une légère
dérogation en matière de hauteur sous corniche.
- 3 -
Expression de la façade avec pare-soleil, cage d’escalier en façade avant, éclairage naturel.
L’entité logement est marquée verticalement, le soubassement est en pierre bleue, les
coloris des matériaux sont classiques en accord avec le tissu urbain existant. Les logements
ont été pensés également pour les personnes à mobilité réduite.
L’intérieur de l’îlot sera développé comme un parc pour les habitants des immeubles et non
pas pour ceux du quartier.
Au sous-sol il est prévu en plus des emplacements de parking, des locaux techniques, des
emplacements pour vélos le tout accessible par la rampe.
La façade néo-classique de l’école est maintenue et restaurée. Les châssis remplacés à
l’identique, la porte d’entrée est remplacée. L’isolation est renforcée pour l’économie
d’énergie avec une séparation : zone jour et zone nuit pour les logements, panneaux solaires
sur le versant du toit côté intérieur d’ îlot.
Mme Despeer s’interroge sur la profondeur de la rampe sa couverture aurait permis une
diminution des nuisances sonores.
Mme Van Hemelryck explique la raison de sécurité qui lui a fait adopter le principe de recul
de ± 5m du début de pente de la rampe : elle permet une vision mieux adaptée à la voiture
sortante qui se trouve horizontale, avant de s’engager sur le trottoir et dans la rue. Si la
rampe n’a pas été couverte c’est par soucis d’intégration au paysage, afin de diminuer au
maximum l’impact visuel et sa dérogation qui en découle de par sa situation en zone de
jardin. Elle rappelle que les vélos peuvent également emprunter cette rampe.
Mme Despeer s’informe également sur l’aménagement parc/jardin de l’intérieur de l’îlot elle
aimerait avoir une certitude de la réalisation de cet aménagement étant donné que celui-ci
n’est pas repris dans la demande actuelle de permis d’urbanisme.
Mme Kreutz fait remarquer l’intérêt patrimonial et architectural ainsi que la cohérence de cet
îlot existant, même si certains immeubles sont abandonnés. Pourquoi garder une façade et
pas l’intérieur de l’immeuble ? Le remplacement de la porte n’a rien à voir avec l’architecture
de la façade.
Mme Van Hemelryck répond qu’en gardant l’intérieur de l’immeuble tel que conçu il n’était
pas possible d’aménager une soixantaine de logements confortables et respectant les
exigences en matière de performances énergétiques. Les appartements ont été voulus
traversants (apport solaire et éclairage naturel maximum). Les halls d’entrées ont été voulus
lumineux et en relation directe avec le parc/jardin intérieur d’où la modification de la porte.
Mme Baetmans fait remarquer la dérogation non mentionnée pour le gabarit de la rue J.
CLaes. De fait Mme Van Hemelryck reconnaît l’erreur.
Mme Buelinckx remet la lettre de l’A.N.L.H, reprenant leurs remarques sur le projet,
remarques qui devront être prises en compte lors de la réalisation du projet.
M. Schoonbrodt et M. Bodiaux de l’ARAU prennent la parole.
Il leur est confirmé que la gestion des logements sera faite par la Régie foncière régionale.
Ils aimeraient connaître le calendrier de la réalisation des travaux. Ils s’opposent à un arrêt
de chantier entre la démolition et la reconstruction. M. Schoonbrodt fait remarquer qu’un
accord avait été conclu avec l’ARAU pour une rénovation des immeubles et non pour une
démolition. Néanmoins vu les motifs urbanistiques et quantitatifs de logements
supplémentaires proposés, ils se sont ralliés au nouveau projet.
- 4 -
Toutefois plusieurs remarques sont à faire :
-concernant l’importance des dérogations. Il est inadmissible alors que le projet basé sur le
PPAS Fonsny I se retrouve avec des dérogations aussi importantes. Le plan
d’expropriations complète le PPAS Fonsny I, pour réaliser ce PPAS, et le projet de
reconstruction proposé ne le respecte pas !
- pour les matériaux utilisés et notamment pour le bois utilisé en milieu urbain (bois
synthétique) ils s’inquiètent quant à sa résistance et à son vieillissement,
- en ce qui concerne les emplacements de parking le nombre n’est pas justifié vu l’étude du
plan de stationnement de la commune. Bien que la demande suive en partie l’art. 6 du RRU
(± 1 emplacement par logement) l’application de l’article diffère du titre VIII du RRU pourrait
et devrait être plus drastique. L’ARAU compte sur la commune pour cette exigence. La
suppression de ces emplacements permettrait de réinjecter l’économie faite dans l
amélioration de la qualité des logements. De plus la qualité de l’îlot serait améliorée : de par
la réduction de l’emprise garage sur les qualités visuelle et sonore (± 120 passages par
jours) pour les appartements surplombants l’entrée.
- un calendrier des travaux devra être rendu public et être respecté.
- ils proposent un commerce au rez à l’angle de la rue ;
M. Debouverie pense que les travaux devraient débuter dans le deuxième semestre de
cette année.
Le comité de défense de Saint-Gilles rejoint les remarques de l’ARAU et demande que les
loyers soient accessibles, il aurait préféré la rénovation à la démolition/reconstruction.
Il est contre les emplacements de parking, considérant que la gare n’est pas loin. D’après lui
ce n’est pas les 60 voitures en plus dans les rues qui peuvent changer quelque chose.
Mme Despeer demande qu’une justification des 60 emplacements de parking lui soit
transmise.
Mme Van Hemelryck explique le désir d’offrir un maximum de logements avec parking.
A huis clos les membres émettent l’avis suivant :
AVIS COMMUNAL – PERMIS D’ENVIRONNEMENT
Considérant :
•qu’aucune plainte n’a été introduite durant l’enquête publique (seulement des
interrogations quant au futur projet et demande d’audition à la commission de
concertation) ;
•que les installations classées faisant l’objet de la demande sont nécessaires au
bon fonctionnement de l’immeuble d’habitations;
•que le parking couvert de 60 places sera réservé aux occupants de l’immeuble
« bloc B » ;
•que compte tenu du taux élevé des véhicules en stationnement dans le
quartier, la présence de ce parking permettra à ses utilisateurs de ne pas
encombrer davantage avec leur voiture les rues avoisinantes ;
•que d’après le rapport d’incidences, les installations classées équipant
l’immeuble (en dehors du parking) seront conformes aux normes
environnementales en vigueur et entraîneront peu voire pas de nuisance sur
l’environnement ;
•que les conditions d’exploitation qui seront émises par Bruxelles
Environnement lors de la délivrance du permis d’environnement devront être
respectées à la lettre;
•
- 5 -
AVIS FAVORABLE à condition :
1. de prévoir la couverture de la rampe d’accès, située en intérieur d’îlot, menant
au parking afin de diminuer au maximum les nuisances pouvant être
engendrées par le passage des véhicules (bruit,…) ;
2. l’exploitation du futur chantier de démolition/construction devra faire l’objet
d’une déclaration environnementale de classe 3 ;
3. avant tous travaux de démolition, un inventaire amiante, établi par un
organisme de contrôle agréé, devra être transmis à l’IBGE ;
4. le demandeur contactera également le département des sols pollués de l’IBGE
afin de s’assurer que tout est en ordre par rapport à la législation relative aux
sols pollués.
PERMIS D’URBANISME
Considérant la situation de la demande dans le PPAS « Quartier de l’avenue Fonsny
n°1 » approuvé par arrêté du Gouvernement du 14 sep tembre 1995 (îlot G1g, situation
en zone pour logements en bâtiments principaux et en zone de cour jardin) ;
Considérant également la situation de la demande en zone d’habitation au PRAS ;
Considérant que le projet vise :
•à démolir les bâtiments sis 89 à 95 rue de Mérode, 13 à 21 rue du Suède, 18 rue
J. Claes, et 20 à 26 rue de Norvège,
•à construire deux blocs de logements sur l’ensemble de ces 17 parcelles (62
logements avec 60 emplacements de parkings) ;
Considérant qu’il s’agit d’une demande à procédure mixte avec rapport d’incidence ;
Vu les remarques (ARAU - M. Bodiaux) et questions parvenues lors de l’enquête
publique qui s’est déroulées du 22/01/2009 au 05/02/2009 et qui ont été explicitées
oralement lors de la commission de concertation du 23 février 2010 ( le Comité de
défense de Saint-Gilles a demandé simplement (hors enquête) d’être entendu) :
-demande de vigilance à la rénovation des immeubles à conserver,
-demande de rendre public le calendrier des réalisations
-dérogations trop fortes par rapport au PPAS et au RRU,
-démolitions dommageables,
-questions sur la durabilité des matériaux,
-demande de réduction drastique du nombre d’emplacements de parking,
-demande de loyers raisonnables
-manque d’informations sur le réaménagement de l’intérieur d’îlot
-l’aménagement d’un commerce à l’angle au rez-de-chaussée serait plus approprié ;
Vu également l’avis du SIAMU et ses remarques (pas d’objections majeures sur le
projet) ;
Considérant que la demande rentre dans le cadre de la rénovation globale et
d’envergure du quartier de la gare du Midi et qu’elle fait suite au plan d’expropriation
qui complète le PPAS (plan d’expropriation par arrêté du Gouvernement du 18 juillet
1996) ;
- 6 -
Considérant qu’un permis de démolition a été octroyé précédemment par la Région
concernant notamment les parcelles faisant l’objet de la présente demande (permis
d'urbanisme 2002-113 portant sur la démolition des immeubles existants de tout l’îlot,
octroyé le 29/08/2002 et prorogé jusqu’au 31/08/2005, périmé à ce jour) ;
Considérant que la demande se fait dans le cadre du Plan Logement du
Gouvernement et propose des logements dans une optique sociale (logements
locatifs);
Considérant que le projet prévoit de conserver la façade néo-classique du n° 93 rue
de Mérode pour des raisons patrimoniales (façade inscrite sur la liste de sauvegarde) ;
Considérant que le projet est totalement compatible avec les affectations définies
dans le PPAS et le PRAS ;
Considérant que les conditions d’habitabilité des logements sont globalement
satisfaisantes, qu’aucune dérogation au titre 2 du R.R.U. n’est sollicitée, et que le
projet présente une mixité de types de logements ;
Considérant que les logements sont accessibles aux personnes à mobilité réduite ;
Considérant toutefois que le logement de type studio du rez-de-chaussée, à l’angle de
la rue de Mérode et de la rue de Suède, présente un manque d’intimité par rapport à la
rue et une configuration peu propice au logement (sauf AATL-DU et Commune) ;
Considérant que les dérogations liées au gabarit et à la volumétrie de la toiture
n’entravent pas l’intégration du projet au contexte environnant :
•pour la dérogation à l’article 4 du titre 1 R.R.U. : elle concerne uniquement le
dépassement de la profondeur au niveau des balcons, et la profondeur de la
construction reste inférieure à la profondeur maximale autorisée par le PPAS Fonsny
1
•pour la dérogation à l’article 4.3.2. du PPAS Fonsny :
-la hauteur sous corniche est dépassée de manière tout à fait minime à certains
endroits de la rue de Mérode et dans le tronçon supérieur de la rue de Suède (suite à
la pente de la rue de Suède et suite au raccord à établir avec la façade du n°93 de la
rue de Mérode)
-la hauteur sous corniche est dépassée de manière sensible pour la construction de la
rue J. Claes et pour le tronçon inférieur de la rue de Suède, néanmoins cette hauteur
est nettement inférieure à la hauteur sous corniche des immeubles construits le long
de l’avenue Fonsny, et la transition de gabarit visée par le PPAS (entre l’avenue
Fonsny et les îlots voisins) est maintenue.
-la hauteur du faîte n’est pas dépassée.
•pour la dérogation à l’article 4.3.4 du PPAS Fonsny :
-les lucarnes sont limitées à la façade arrière, permettent de viabiliser les
logements situés dans les combles et ne portent pas atteinte à l’intérieur de l’îlot
-les terrasses situées en toiture avant s’intègrent dans la volumétrie autorisée par
le PPAS, améliorent le confort des logements situés dans les combles, et permettent
l’évacuation en cas d’incendie ;
Considérant par ailleurs que le projet prévoit une zone de jardin verdurisée importante
conformément aux prescriptions du PPAS et du PRAS : une zone de pleine terre
plantée est prévue sur plus de 50% de la superficie de la zone de cour et jardin ;
- 7 -
Considérant que l’aménagement du jardin collectif fera l’objet d’une demande de PU
séparée ;
Considérant que, dans ce contexte d’amélioration de l’intérieur d’îlot, la dérogation à
l’article 5.2. du PPAS Fonsny (« construction et plantions autorisées ») est acceptable
pour la construction du parking en sous-sol et de sa rampe d’accès : parking
indispensable au bon fonctionnement de l’immeuble et construit exclusivement en
sous-sol ;
Considérant néanmoins que la rampe d’accès telle que proposée (à l’air libre) pourrait
porter préjudice à l’intérieur d’îlot et qu’il y lieu de réduire son impact ;
Considérant en outre que le projet prévoit -de manière appréciable pour un quartier
très dense- une zone de jardin collectif en relation avec l’espace public ;
Considérant aussi que le projet vise une économie énergétique avec notamment
l’installation de panneaux solaires ;
Considérant enfin qu’il y a lieu de conserver la mémoire des lieux.
COMMUNE, AATL-DU, IBGE
AVIS FAVORABLE à condition :
1. de couvrir et intégrer la rampe d’accès du parking au jardin,
2. de respecter les conditions de l’ANLH,
3. de fournit au centre de documentation de l’AATL (DMS) un reportage
photographique complet des immeubles à démolir (conformément au cahier
des charges de la DMS),
4. d’envisager une autre occupation pour le local situé à l’angle du rez-dechaussée
(angle de la rue de Mérode et de la rue de Suède), sauf pour AATL –
DU et Commune
5. de motiver le nombre d’emplacements de parking et de vérifier la compatibilité
du projet avec le plan de stationnement de la commune.
ABSTENTION pour AATL-DMS et SDRB
PROJET DE 62 LOGEMENTS SUR L’ÎLOT A
AU QUARTIER DU MIDI
LE PROJET DOIT ÊTRE CONFORME AU PPAS
(SINON LES EXPULSÉS POURRONT ALLER EN RECOURS
CONTRE L’EXPROPRIATION)
La Commission de concertation de la Commune de Saint-Gilles a examiné ce
mardi 23 février 2010 une demande de permis d’urbanisme visant à construire
62 logements dans le quartier du Midi, sous forme d’un projet de
démolition/reconstruction.
La demande de permis concerne les immeubles situés rues de Mérode 89-97, de
Suède 13-21, de Norvège et Joseph Claes, 18 soit à peu près la moitié de l’îlot
communément appelé « îlot A » en référence à sa dénomination dans le plan
d’aménagement de 1992.
1. Rétroactes
En juillet 2008, à la demande des habitants du Comité de quartier du Midi,
l’ARAU est intervenu dans le dossier de l’aménagement du quartier du Midi.
Cette intervention avait pour objectif d’« accélérer l’amélioration des conditions
de logement des habitants en travaillant par étapes successives et de conserver le
patrimoine bâti existant ». Concrètement, cela signifiait inciter la Région,
maîtresse d’ouvrage dans l’exécution du plan d’aménagement, à rénover les
immeubles de logement de l’îlot A plutôt que de les démolir et les
reconstruire.
1
Boulevard Adolphe Max, 55 1000 Bruxelles
T. 02 219 33 45 F. 02 219 86 75 info@arau.org ww.arau.org
Un communiqué commun de l’ARAU et du Ministre-Président Charles Picqué a,
à l’époque, rendu public un accord entérinant cette approche1. Cet accord
prévoyait également, sur proposition de Charles Picqué, la possibilité pour les
propriétaires non expropriés de rénover eux-mêmes leurs habitations en faisant
appel aux subventions à la rénovation. Pour les immeubles déjà expropriés,
l’accord prévoyait que les pouvoirs publics se chargeraient eux-mêmes de leur
rénovation.
En dépit de cet accord, la Région s’est prévalu des conclusions d’une étude
juridique diligentée par ses soins pour remettre en cause la possibilité pour les
propriétaires de rénover eux-mêmes leur bien. Motif avancé : l’application de
cette clause créerait une discrimination entre ces propriétaires et ceux déjà
expropriés – à qui une telle possibilité n’était pas offerte – alors même que le plan
d’expropriation venait d’être voté. Pour la Région, s’engager dans la voie de la
rénovation sans expropriation lui aurait fait courir le risque de devoir affronter
des recours en contestation des expropriations déjà réalisées.
De l’accord conclu avec l’ARAU en 2008, restait l’enjeu de la rénovation des
immeubles existants.
En février 2009, l’ARAU est averti que la Région préfère s’orienter vers
une démolition/reconstruction d’une partie des immeubles concernés, en
contradiction avec les termes de l’accord.
Cette option de démolition a néanmoins été acceptée par l’ARAU pour des motifs
quantitatifs et urbanistiques : le nombre de logements autorisés par la
reconstruction permettra le relogement de davantage de ménages dans le
quartier que l’option rénovation (40 logements au maximum selon l’architecte
mandaté par la Région). Le Comité du quartier Midi n’avait pas d’objections.
2. Description du projet
Le projet concerne donc une partie des immeubles expropriés de l’îlot A. Il prévoit
leur démolition intégrale, sauf la façade du n°93 de la rue de Mérode, occupée par
l’école néerlandophone, et la reconstruction de 62 logements comprenant 5
studios, 18 appartements 1 chambre, 20 appartements 2 chambres, 15
appartements 3 chambres et 4 appartements de plus de 4 chambres le tout pour
environ 5.600 m².
La rue de Norvège serait supprimée conformément au PPAS et ses extrémités
construites de manière à former un îlot unique entre les rues de Mérode, de
Suède, Fonsny et Claes. Un jardin serait aménagé en intérieur d’îlot, accessible
aux services de secours (pompiers...). Il serait partagé entre jardins privatifs et
un espace commun pour les habitants des logements. Ce projet est complété par
un garage souterrain de 60 emplacements, sous le jardin.
Ces logements moyens sont destinés à la location si l’on en croit la note
explicative.
1 Communiqué de presse du 07/07/2008 disponible sur www.arau.org/pr_home.
2
C’est la SFAR, filiale de la Société régional d’investissement (SRIB), qui est
maître d'oeuvre de ce projet et qui ne semble pas avoir une grande expérience de
la production de logement2.
2 La « SFAR est une filiale de la SRIB mise à disposition du gouvernement de la Région de
Bruxelles-Capitale en vue de réaliser une mission de construction de logement sociaux » (site
www.srib.be)
3
Projet
de la SFAR
Le demandeur a introduit plusieurs demandes de dérogations qui portent
principalement sur les gabarits des immeubles projetés, la taille de lucarnes,
certains profils en toiture ou encore la hauteur de façade. Une dérogation
particulière porte sur la zone de cours et jardins, renseignée au plan
d’aménagement (PPAS), puisque le projet prévoit la construction d’une rampe
d’accès au parking souterrain qui vient mordre sur cette zone, ce qui n’est pas
autorisé par le plan.
3. Analyse de l’ARAU
L’ARAU a examiné ce projet sur l’angle urbanistique et en évaluant dans quelle
mesure il correspond aux engagements de Charles Picqué.
3.1. Davantage de grands logements que prévus : un bon plan pour les
familles
Ce projet prévoit essentiellement des logements de deux chambres et plus.
Cette option est favorable à ce que des familles viennent s’installer dans ces
nouveaux immeubles. Sur les 62 logements, il n’y aurait que 5 studios. Ceci
constitue une évolution positive de l’esquisse que l’ARAU a vu en 2009 : il
était alors prévu 64 logements mais avec 8 studios et une répartition de
logements différente.
3.2. Le summum de la finition : du PVC imitation bois sur les façades
arrières !
Les architectes ont prévu des parements en bois sur plusieurs façades
arrières des nouveaux immeubles. En 2009, l’ARAU avait suggéré de revoir
l’usage du bois car celui-ci est difficile en milieu urbain lorsqu’il n’est pas
spécialement traité et entretenu régulièrement.
Lors de la commission de concertation, l’ARAU et les représentants des
administrations ont découvert sidérés qu’en fait de bois, il s’agissait de bois
synthétique (sic). Il faut imaginer des lambris en PVC texturé sur une
façade : effet Playmobil® garanti. Bonjour le développement durable ! Et qui
va entretenir ces lambris ?
3.3. Il y a au moins une place pour de l’activité économique
Habiter un logement au rez-de-chaussée d’un coin de rue est rarement
agréable. Comme ce quartier devrait connaître un nouvel élan et qu’un
apport de nombreux nouveaux habitants est escompté, on peut se demander
s’il ne serait pas plus judicieux d’ouvrir un commerce sur cet angle. C’est ce
que l’ARAU avait proposé en 2009 sur l’angle de la rue de Mérode et de
Suède.
4
Le projet n’a pas retenu cette suggestion. Lors de la commission de
concertation, la SRDB a soutenu le même point de vue. Suspens sur la
décision finale...
3.4. Un jardin avec 60 places de parking sous le gazon
Serait-il inconcevable d’imaginer un immeuble de logement sans
emplacements de parking ?
Le quartier est très bien desservi par les transports en commun : bus, tram,
métro, trains sont à quelques enjambées. Pourtant le projet prévoit un
garage souterrain pour 60 voitures.
L’ARAU a demandé à la Commission de concertation de limiter le nombre
de places de parking, voire de ne pas en construire du tout car ce projet
entre dans les conditions requises pour être dispensé de parking3 ! La
demande de permis fait déjà appel à cette possibilité puisqu’il y a
« seulement » 60 emplacements pour 62 logements alors que la
réglementation prévoit habituellement au minimum un emplacement par
logement4. Pourquoi dès lors ne pas aller plus loin?
Du point de vue des futurs habitants, la réduction du nombre de places de
parking devrait être tout bénéfice pour la qualité de l’intérieur d’îlot
puisque, grâce à la réduction de l’emprise du garage souterrain, des
plantations avec des arbres à haute tige (nécessitant une profondeur
suffisante pour les racines) deviendraient possibles.
En outre, l’argent économisé dans ces parkings permettrait d’être réinvesti
dans l’amélioration de la qualité des logements.
Autre bénéfice non négligeable : les habitants de l’immeuble qui surplombe
l’entrée du garage collectif ne seront pas incommodés par les 120
entrées/sorties minimales et quotidiennes des nombreuses voitures.
Alors que la Région déclare vouloir s’inscrire dans une perspective durable5,
voilà l’occasion de ne plus rester les bras ballants lorsqu’il s’agit de passer
aux actes. Le comble est atteint lorsque l’on sait que la SFAR, patron du
projet, est un organisme pararégional. Le crayon régional qui dessine ignore
ce que le cerveau régional pense !
3 L’article 7 du RRU prévoit que lorsqu’il s’agit d’un immeuble à logements multiples construit
par une société de logement social ou assimilés et le site est bien desservi en transports en
commun le nombre d’emplacements de parking peut être inférieur à ce qui est requis, il est
également possible de ne pas prévoir d’emplacements du tout.
4 Le Titre VIII du Règlement régional d’urbanisme prévoit (article 6) qu’il faut au minimum un
emplacement de parking par logement. Le maximum est fixé à 2 emplacements par logement.
5 Que ce soit au niveau du Plan régional de Développement de 2002 prévoyant la réduction de la
pression automobile de 20%, du plan Air de Bruxelles-Environnement ou du qualificatif
« durable » du futur projet de PRD en préparation... la liste est longue des plans publics aux
orientations vertueuses en matière de mobilité. Leur réalisation reste, elle, plus délicate dans
le chef des édiles régionaux.
5
3.5. Le projet qui justifie l’expropriation n’est pas conforme : la saison
des recours est ouverte
Alors que le projet est motivé par un plan d’aménagement, l’ARAU s’est
étonné des nombreuses demandes de dérogations à l’égard de ce plan et au
règlement régional d’urbanisme : gabarits, atteinte à l’intérieur de l’îlot...
On nage en plein délire schyzophrénique : les propriétaires ont été
expropriés et les locataires chassés pour permettre la réalisation du
plan d’aménagement mais le projet qui le concrétise n’est pas
conforme à ce plan !
Si le projet obtient tel quel son permis d’urbanisme, la porte sera large
ouverte à des recours contre les expropriations de l’îlot A.
La dérogation la plus remarquable, si l’on peut dire, est celle qui consiste à
construire cette rampe d’accès au garage souterrain en intérieur d’îlot alors
que le plan d’aménagement impose de préserver les jardins de toute
construction. Pour se rendre compte de l’effet de cette dérogation, il faut
imaginer un petit parc clôturé et calme éventré par une large trémie de
béton qui s’enfonce dans le sol, surplombée par les terrasses des logements.
En commission de concertation, les demandeurs ont eu recours à des
arguments techniques pour justifier la nécessité de cette rampe (pente,
emplacement). C’est oublier un peu vite que les considérations techniques
ne sont pas, en elles-mêmes, des motifs valables pour obtenir une
dérogation. Les techniques doivent s’adapter aux réglementations en
vigueur, pas l’inverse !
L’administration régionale a clairement indiqué qu’il était hors de question
d’autoriser une telle rampe dans cet îlot, sans prévoir une couverture
appropriée. C’est un moindre mal mais qui risque de ne pas réussir un
examen juridique élémentaire...
L’administration communale de Saint-Gilles, elle-même, ne s’est pas privée
de pointer les dérogations en matière de gabarit. Tout ceci alors que le projet
a été le fruit de discussion entre la Région et la Commune. Ambiance !
3.6. « 2008, promesse de rénovation », « 2010, démolition -
reconstruction » : quid des immeubles subsistants ?
En 2008, la promesse régionale était donc de rénover plutôt que de démolir
l’ensemble des immeubles existants de l’îlot A. De détricotages en faits
accomplis, le projet présenté à l’enquête publique ne prévoit plus que le
maintien d’une façade, sur demande expresse de l’ARAU.
L’ARAU a souligné et insisté en concertation que la Région lui avait
présenté en 2009 cette solution de démolition-reconstruction comme seule
alternative à une rénovation, jugée illusoire en raison du trop mauvais état
des immeubles existants. Cette démolition n’avait d’ailleurs été acceptée du
bout des lèvres par l’ARAU qu’en raison du nombre supérieur de logements
proposé par cette reconstruction. De l’accord passé en 2008, il ne reste que
6
quelques immeubles dont le sort doit être réglé prochainement si l’on en
croit Patrick Debouverie, échevin saint-gillois en charge de l’épineux dossier
du Midi.
À propos de ces immeubles, ceux appartenant à la Régie foncière régionale
(rue de Mérode 99-107) et les deux immeubles propriété de la Régie foncière
communale devraient faire l’objet d’une demande de permis d’ici le second
semestre 2010. Les immeubles subsistants rue Claes feraient encore l’objet
de discussions.
L’option pour ces immeubles semble être la rénovation mais l’ARAU a
insisté pour que ce calendrier soit rendu public avant qu’on ne nous dise
qu’ils sont en trop mauvais état pour être rénovés. L’ARAU craint en
effet que ces immeubles passent à la moulinette par une opération de
façadisme lourde comme le laisse entendre la réponse de Charles Picqué à
une interpellation au Parlement bruxellois, le 29 octobre 2009 : « la Régie
foncière analyse également la possibilité de relier entre elles certaines
maisons mitoyennes, de manière à offrir des surfaces de logement plus
attractives ».
En commission de concertation, les administrations régionales sont
intervenues dans la discussion en estimant que la justification était bien
trop légère pour démolir les immeubles concernés par le projet de la SFAR,
alors qu’il existe un intérêt certain de conserver un bâti homogène dans cet
îlot. Quand des administrations régionales non consultées par une entité
publique régionale descendent en plein vol un projet poussé par la Région...
Le citoyen est en droit de se demander d’où sort cette SFAR.
3.7. Une démolition qui doit être suivie immédiatement d'une
reconstruction
L’ARAU a été étonné d’apprendre que la démolition interviendrait dès que
possible, la reconstruction n’étant programmée que lors de l’obtention du
permis.
L’accord passé avec Charles Picqué en 2008 avait comme base la volonté
d’éviter de laisser pourrir une situation. Si la SFAR maintient le terrain
vierge de toute reconstruction après la démolition en laissant s’écouler un
délai, cela n’aura servi à rien.
L’ARAU exige que la reconstruction promise soit effective dès la démolition
terminée.
3.8. Bonne gouvernance : un concept qui passe mal chez certains
En matière de gouvernance, la commune de Saint-Gilles semble par ailleurs
avoir encore du chemin à faire puisque le Comité de Défense de Saint-Gilles
a eu toutes les peines du monde à consulter les plans soumis à enquête
publique. Ce n’est que la veille de la concertation que ses responsables ont
pu mettre la main sur les plans. Bravo la participation !
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4. Conclusions
L’accord conclu avec Charles Picqué en 2008 prévoyait la rénovation de tous les
immeubles de l’îlot A. En 2009, l’option de la démolition-reconstruction d’une
partie (les angles Mérode/Suède, Suède/Norvège et Norvège/Claes) a été
présentée comme la seule envisageable. L’ARAU avait à ce moment fait part
d’une série de remarques sur les esquisses présentées.
Si le projet actuellement en concertation a intégré la plupart d’entre elles,
l’ARAU reste sur sa faim et s’il passe la rampe de la commission de concertation,
ce projet devra être sérieusement amendé sur une série de points :
•Il devra respecter intégralement la réglementation en vigueur :
toute dérogation au plan d’aménagement justifierait un recours des
expropriés ;
•Il faudra réduire drastiquement la capacité du garage souterrain
voire envisager sa suppression pure et simple : le temps est venu
pour la Région, maître d’ouvrage, de passer aux actes vers une
mobilité conforme à ses engagements internationaux et régionaux ;
•Il faudra envisager la présence d’un commerce à l’angle de la rue de
Mérode et de Suède de manière à rencontrer certains besoins du
quartier et ceux des nouveaux habitants.
Cette démolition doit être suivie d’une reconstruction immédiate.
Le reste des immeubles subsistants de la rue de Mérode et de la rue Claes doit
être rénové conformément à l’accord de 2008. L’ARAU restera attentif quant au
calendrier de dépôt des demandes de permis et à leur contenu.
Ce projet illustre une fois encore la pertinence de la commission de concertation :
•les administrations régionales et communales ont flingué le projet
sur des aspects fondamentaux tel que la démolition-reconstruction
alors même qu’il était porté par la SFAR, lui-même organisme
régional !
La bonne « gouvernance » vantée par d’aucun trouve ici ses limites et il faut se
réjouir que ces considérations aient été débattues en public !
Pour toutes informations complémentaires, veuillez contacter Madame
Pauthier, Directrice de l’ARAU, au 0477 33 03 78.
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