Ancienne adresse 21 place de la Constitution
Construction d'un hôtel de 35 chambres pour les voyageurs transit de la gare du Midi
Commission de concertation 26/01/10
2ème point : Demande de permis d'urbanisme PU2009-232 tendant à construire un hôtel
sise Place de la Constitution 21 introduite par Monsieur SANDO FORTUNE KAPTUE .
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 04/01/2010 au
18/01/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
NEANT
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zones mixtes
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement
en liseré de noyau commercial
en point de variation de mixité
le long d'un espace structurant
PPAS :néant.
RCU : néant
DEROGATIONS :
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
dérogation à l’art.18 du titre VIII
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité
pour :
application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte
aux intérieurs d'îlots)
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
dérogation à l’art.18 du titre VIII
application de la prescription particulière 3.5.1° du PRAS (modifications des
caractéristiques urbanistiques des constructions).
Présentation du dossier par de Mme Vandeville.
Entrée de l’architecte et du demandeur.
Il s’agit d’un projet de construction d’un petit hôtel de 35 chambres, projet simple avec un
problème d’espace à régler d’où le dépassement de gabarit arrière. La catégorie visée est 2
étoiles. (Suivant le demandeur et l’avis de l’Office du Tourisme, cette catégorie pourrait être
atteinte).
Les membres de la commission sont unanimes pour estimer l’hôtel trop dense et les
chambres trop petites. Les gabarits sont trop importants, tant en hauteur qu’en profondeur,
et la façade ne présente pas de qualités architecturales..
Mme Dechamps suggère d’incorporer l’escalier de secours à l’immeuble afin de diminuer
l’emprise en intérieur d’îlot et de diminuer le nombre de chambres au profil de la qualité.
Mme Buelinckx estime que les 13,50 m² sont trop juste pour une chambre avec salle de
bains.
Mme Baetmans ne comprend pas : malgré les réunions qu’elle a eu avec le demandeur et
son architecte que des dérogations aussi importantes persistent
A huis clos les membres émettent l’avis suivant :
Considérant que le bien se situe en zone mixte et en liseré de noyau commercial ;
Considérant que la demande vise la construction d’un hôtel de 35 chambres sur une
parcelle non bâtie ;
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 04/01/2010 au
18/01/2010, aucune réclamation n’a été introduite ;
Vu l’avis SIAMU du 06/11/2009 (pas d’objection majeure) ;
Considérant que l’affectation est compatible avec le PRAS ;
Considérant néanmoins que le gabarit proposé est excessif et contraire au bon
aménagement des lieux : extension jusqu’à l’extrême limite, impact très important sur
l’intérieur d’îlot tant en matière de volumétrie qu’en matière de vues et de perte
d’intimité (rehausse importante du mur mitoyen avec le voisin de droite), hauteur
excessive impliquant une mauvaise intégration au bâtiment d’angle, et induisant une
saturation de l’îlot ;
Considérant en effet que le projet déroge de manière très importante et problématique
en matière de gabarit : Règlement régional d'urbanisme, titre I, art. 4 (dépassement de
plus de ¾ de la profondeur de la parcelle, dépassement de plus de 3m le voisin le
moins profond, dépassement du plus profond) et art. 6 (dépassement du voisin le plus
haut, dépassement du plus bas hors de la profondeur autorisée) et qu’il s’agit d’un
immeuble neuf visé directement par les impositions du Règlement régional
d'urbanisme ;
Considérant que le projet déroge également au Règlement régional d'urbanisme, titre
VIII, art. 18 (absence d’aire de livraison hors voirie), dérogation qui n’a pas été
sollicitée ;
Considérant dès lors la contradiction à la politique de dédensification des intérieurs
d’îlots et aux prescriptions du Plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du
Gouvernement du 3 mai 2001 concernant la protection des intérieurs d’îlots
(prescription 0.6) ;
Considérant la faible qualité architecturale de façade projetée au niveau notamment
de la recherche esthétique, de l’intégration au cadre bâti environnant et du respect
des proportions des immeubles voisins (aspect tassé) ;
Considérant que la densité en matière de nombre de chambres est également
problématique : 6 chambres très étriquées par étage type, espaces peu praticables ;
AVIS DEFAVORABLE à l’unanimité
En outre, la commune émet les considérations suivantes
- le projet ne cadre pas avec les perspectives de développement du quartier du midi et
du développement futur de la gare ;
-ce type de projet ne participe pas à la revitalisation de ce quartier et n’est pas de
nature à le revaloriser (densité, qualité spatiale des aménagements, expression
architecturale,…) ;
La demande porte sur la construction d'un hôtel 2ème passage
Commission de concertation 22/06/2010
5ème point : Demande de permis d'urbanisme PU2009-232 tendant à construire un hôtel sis
place de la Constitution, 21 introduite par Monsieur SANDO FORTUNE KAPTUE.
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 30/05/2010 au
13/06/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
NEANT
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zones mixtes
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement
en liseré de noyau commercial
en point de variation de mixité
le long d'un espace structurant
PPAS :néant.
RCU : néant
Zone de protection : néant
DEROGATIONS :
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.18 du titre 8 du RRU (Aire de livraison)
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité
pour :
application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte
aux intérieurs d'îlots)
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
application de la prescription particulière 3.5.1° du PRAS (modifications des
caractéristiques urbanistiques des constructions)
application de l'art. 153 du CoBAT (dérogation aux règlements d'urbanisme)
M. Van Ypersele, conseil du demandeur et l’architecte entrent en séance.
M. Van Ypersele explique que ce dossier a été revu en fonction des remarques de la
commission de concertation émises sur le dossier précédent. : le gabarit, la profondeur et le
nombre de chambres sont diminués (5 étages au lieu de 6 et 22 chambres au lieu de 35).
Mme Henry constate une nette amélioration du projet.
Mme Kreutz demande si des briques rouges sont prévues comme traitement de la façade ?
L’architecte répond que la façade sera traitée en partie en brique claire avec une option en
enduit sur isolant et l’autre partie en bardage thermolaqué.
Mme Dechamps espère que la cour ne sera pas utilisée à des fins professionnelles ?
L’architecte répond qu’elle ne sera pas exploitée car est complètement enclavée. Les murs
seront camouflés par de la végétation grimpante qui sera conduite le long d’un grillage.
A huis clos les membres émettent l’avis suivant :
Considérant que le bien se situe en zone mixte et en liseré de noyau commercial ;
Considérant que la demande vise la construction d’un hôtel de 22 chambres sur une
parcelle non bâtie ;
Considérant que la demande initialement introduite visait la construction d’un hôtel de
35 chambres, demande modifiée (art. 126/1 du CoBAT) suite à l’avis défavorable de la
commission de concertation émis en séance du 26/01/2010 ;
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 30/05/2010 au
13/06/2010, aucune réclamation n’a été introduite ;
Vu l’avis du Service Incendie et d’Aide Médicale Urgente du 07/04/2010 (pas
d’objection majeure) ;
Considérant que l’affectation est compatible avec le périmètre régional d’affectation
du sol ;
Considérant que la modification du projet vise à répondre aux objections de la
commission de concertation :
• réduction du gabarit (l’immeuble ne dépasse pas les immeubles voisins tant en
profondeur qu’en hauteur de construction, pas de rehausse des murs
mitoyens) ;
• suppression des dérogations en matière de gabarit, excepté en ce qui concerne
l’escalier de secours (Règlement régional d'urbanisme, titre I, art.4), mais que
cette dérogation est minime (70cm), en recul par rapport à l’axe du mitoyen de
droite, que le volume est aéré (paliers en caillebotis et garde-corps en verre),
n’ayant donc que peu d’impact sur l’intérieur d’îlot et qu’il s’agit d’une
imposition en matière de sécurité incendie ;
Considérant que le volume projeté participe au remaillage de la structure urbaine
(construction sur un terrain vide) et renforce la cohérence urbaine en terme de forme
et de gabarit ;
Considérant cependant qu’en ce qui concerne la protection des intérieurs d’îlots
(prescription 0.6 du Plan régional d'affectation du sol), une cour de terre-plein et
gravillons est prévue, qu’il y aurait lieu de prévoir un aménagement esthétique (en
tenant compte de l’orientation et de la situation enclavée de cet espace) et perméable ;
Considérant également que cet espace ne peut être utilisé à des fins commerciales
(aménagement paysager et non accessible)afin de ne pas occasionner de nuisance en
intérieur d’îlot ;
Considérant que le projet présente une dérogation à l’art. 18 du titre VIII du Règlement
régional d'urbanisme (absence d’aire de livraison hors voirie), mais que compte tenu
de sa situation et de la note explicative relative au fonctionnement de l’hôtel (aires de
livraisons en voirie à proximité, taille réduite de la parcelle, livraisons limitées) cette
dérogation est acceptable ;
Considérant que la façade avant est revue dans une meilleure intégration au cadre
bâti environnant :
• traitement satisfaisant de la façade au niveau des matériaux, des pleins et des
vides et des articulations ;
• suppression d’un niveau (suppression de l’aspect tassé de l’immeuble),
proportions similaires aux immeubles voisins (verticalité de la façade) ;
- 18 -
Considérant que la proposition de brique de teinte claire en façade à rue s’adapte de
manière satisfaisante à l’environnement architectural ;
Considérant que le nombre de niveaux est revu à la baisse d’une part par la
suppression d’un niveau et d’autre part par la diminution du nombre de chambres par
étage : 4 chambres au 1er étage au lieu de 5, dont 2 pour personnes à mobilité réduite
répondant à la législation en la matière, 5 chambres aux étages types (+2 à +4) au lieu
de 6 et 3 chambres au niveau des combles au lieu de 6 précédemment ; que dès lors
les chambres prévues sont plus spacieuses et praticables ;
Considérant par ailleurs qu’en ce qui concerne les soupiraux, il y a lieu de réduire leur
profondeur à 50cm afin de limiter leur impact sur le trottoir et de respecter les
prescriptions du Règlement communal sur les trottoirs (art. 45 et 46) ;
Considérant qu’une citerne de récupération des eaux de pluie est prévue,
conformément à l’art. 16 du titre I du Règlement régional d'urbanisme ;
Considérant en conclusion que le projet permet de revitaliser le quartier : construction
sur un terrain inoccupé depuis des années, expression architecturale satisfaisante,
qualité des aménagements et de la densité satisfaisants ;
AVIS FAVORABLE à condition de :
1. prévoir, au niveau de la cour, un aménagement esthétique (en tenant compte de
l’orientation et de la situation enclavée de cet espace) et perméable ;
2. ne pas utiliser la cour à des fins commerciales ;
3. réduire la profondeur des soupiraux à 50cm et respecter le Règlement
communal sur les trottoirs.
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