Immeuble de 3 étages avec un rez-de-chaussée commercial, totalement vide en 2011
Maison à vendre
Avenue de la Porte de Hal 9 à 10 : Soumis à l’enquête publique du 23/06/2010 au 07/07/2010
Demandeur : Arlo Surrey Limited
La demande porte sur la construction d’un immeuble à appartement avec rez-de-chaussée commercial
Situation existante : 2 maisons unifamiliales
Situation projeté : 3 appartements 1 chambre
4 appartements 2 chambres
3 appartements 3 chambres
Demande de permis d'urbanisme PU2009-224 tendant à construire un
immeuble à appartements avec rez-de-chaussée commercial sise avenue de la Porte
de Hal de 9 à 10 introduite par ARLO SURREY LIMITED, Monsieur BETELSEN Michaël
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 23/06/2010 au
07/07/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
Comité de Défense de Saint-Gilles rue Dethy, 79 1060 Bruxelles
Pétitions-Patrimoine M . Rastelli rue de la Croix de Pierre, 10 1060 Bruxelles
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zones d'habitation
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement
en liseré de noyau commercial
en point de variation de mixité
le long d'un espace structurant
PPAS :néant.
RCU : néant
Zone de protection : néant
DEROGATIONS :
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 8 du RRU (Nombre d'emplacements de parcage à
prévoir pour le logement)
dérogation à l'art.13 du titre 1 du RRU (maintien d'une surface perméable)
dérogation à l'art. 8 du titre II du RRU
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité
pour :
application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte
aux intérieurs d'îlots)
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
application de la prescription particulière 2.5.2° du PRAS (modifications des
caractéristiques urbanistiques des constructions)
dérogation à l'art.13 du titre 1 du RRU (maintien d'une surface perméable)
application de l'art. 153 du CoBAT (dérogation aux règlements d'urbanisme)
application de la prescription particulière 21. du PRAS (modification visible depuis les
espaces publics)
Entrée de Messieurs Navez et Debroux auteurs du projet et du Comité de Défense de Saint-
Gilles représenté par Mesdames Duquesne et Das Dores.
M. Navez expose brièvement le projet. Il s’agit de deux bâtiments insalubres et vétustes, qui
suite à plusieurs transformations successives sont déstructurés et hétéroclites avec une
rupture des gabarits et le traitement du pignon voisin est fait d’un jeu d’ardoises bicolores. Le
tout est situé dans un espace public remarquable. D’où une proposition de reconstruction,
adaptée aux immeubles voisins (hauteur et front bâti), dans le souci d’un aménagement de
logements de qualités et non de quantité.
L’objectif de la commune étant une mixité de logements, le projet qui était au départ de 12
logements aux étages à été revu à la baisse et en propose 10 actuellement (3 de 1
chambre, 4 de 2 chambres et 3 de 3 chambres). Le rez est réservé pour le commerce (42
m²) et pour une entrée menant au garage (5 emplacements de voitures) et au local à vélos.
- 3 -
Le nombre d’emplacements pour voitures a été réduits vu la situation de l’immeuble dans
une zone extrêmement bien desservie par les transports en communs (métro, bus tram,
train) et la difficulté de réaliser un parking de plus grande capacité en sous-sol.
Le Comité de Défense de Saint-Gilles aurait préféré une rénovation des deux immeubles à
une reconstruction. Mais elle est séduite par le projet proposé dans la mesure où la
rénovation s’avère impossible. Toutefois elle regrette le maintien des emplacements de
parking en intérieur d’îlot.
M. Navez explique qu’une dalle de béton recouvrira ces emplacements, elle-même
recouverte en partie de bacs 60 cm de terre permettant ainsi un aménagement de verdure
ainsi qu’une terrasse pour l’appartement du 1er étage.
Le comité de Défense de Saint-Gilles s’intéresse également à l’ascenseur (accessibilité aux
personnes à mobilité réduite).
Celui-ci est englobé dans l’immeuble.
Les appartements seront vendus.
Mme Kreutz s’étonne que la demande et l’enquête ne portent que sur la construction et
n’englobe pas la démolition. Elle regrette qu’aucun rapport sur les bâtiments actuels (photos
à l’appui) ne soit joint au dossier de permis d’urbanisme, prouvant l’insalubrité, l’insécurité et
justifiant la démolition.
M. Navet l’informe que toutes les études ont été faites et que le rapport existe mais qu’il n’a
pas été demandé par la commune.
Mme Kreutz demande donc de fournir également un reportage photographique tant intérieur
qu’extérieur à la DMS et d’avertir la section archéologique.
Mme Buelinckx aimerait avoir une précision sur les matériaux utilisés en façade avant.
M. De Blieck reconnaît que la procédure pourrait être remise en question d’autant plus que
certaines dérogations supplémentaires ont été constatées et qui n’ont pas été demandées,
que l’annexe II n’a pas été envoyée au voisin pour l’intervention concernant le mitoyen et qu’
il manque également une coupe…
Il informe donc les demandeurs qu’une enquête publique devra être refaite et que le dossier
repassera en commission de concertation, ceci afin d’éviter tout défaut de procédure.
A huis clos les membres émettent l’avis suivant :
Considérant la situation de la demande en zone d’habitation, en zone d'intérêt culturel,
historique, esthétique ou d'embellissement, en liseré de noyau commercial et le long
d’un espace structurant au Plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du
Gouvernement du 3 mai 2001 ;
Considérant également que le bien se situe le long d’une voirie régionale ;
Considérant que la demande vise à démolir deux immeubles et construire un
immeuble à appartements avec rez-de-chaussée commercial ;
Considérant que durant l’enquête publique qui s’est déroulée du 23/06/2010 au
07/07/2010, deux demandes à être entendu en commission de concertation ont été
introduites ;
- 4 -
Considérant qu’en séance, les remarques suivantes ont été émises :
- question de la possibilité d’une rénovation du bâtiment d’avant 1932, plutôt
qu’une démolition,
- question de la pertinence du parking vu la proximité des transports en commun
publics,
- requalification positive en termes de gabarits ;
Vu l’avis du Service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente du 13/10/2009 (pas
d’objection majeure) ;
Considérant que certains éléments sont manquants pour pouvoir se prononcer sur
cette demande de permis :
- reportage photos (intérieures et extérieures) et justification de la démolition
(salubrité, stabilité) des immeubles existants,
- sollicitation des dérogations à l’art. 6 (hauteur de la toiture), 10 (oriel) et 13
(toiture verte supérieure) du titre I du règlement régional d’urbanisme,
- coupe au niveau de la travée de droite (terrasse et étage en retrait au 7ème
étage) en regardant vers le mitoyen de droite,
- copie des annexe II avec la preuve de l’envoi par recommandé concernant les
rehausses de mitoyen,
- précision des matériaux de la façade avant ;
- précision de l’emplacement des éléments techniques (cabanon d’ascenseur,
techniques chauffage, ventilation,…) et sollicitation le cas échéant des
dérogations ;
- PEB : dessin des grilles de ventilation ;
REPORT D’AVIS dans l’attente de ces compléments et de la remise à l’enquête
publique.
- Remarque : l’IBGE attire l’attention sur la nécessité d’un inventaire amiante
(plus de 500m² démolis)
Cc 31/08/10
Demande de permis d'urbanisme PU2009-224 tendant à construire un
immeuble à appartements avec rez-de-chaussée commercial sise avenue de la Porte
de Hal de 9 à 10 introduite par ARLO SURREY LIMITED, Monsieur BETELSEN Michaël
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 23/06/2010 au
07/07/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
Comité de Défense de Saint-Gilles rue Dethy, 79 1060 Bruxelles
Pétitions-Patrimoine M . Rastelli rue de la Croix de Pierre, 10 1060 Bruxelles
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zones d'habitation
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement
en liseré de noyau commercial
en point de variation de mixité
le long d'un espace structurant
PPAS :néant.
RCU : néant
Zone de protection : néant
DEROGATIONS :
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 8 du RRU (Nombre d'emplacements de parcage à
prévoir pour le logement)
dérogation à l'art.13 du titre 1 du RRU (maintien d'une surface perméable)
dérogation à l'art. 8 du titre II du RRU
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité
pour :
application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte
aux intérieurs d'îlots)
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
application de la prescription particulière 2.5.2° du PRAS (modifications des
caractéristiques urbanistiques des constructions)
dérogation à l'art.13 du titre 1 du RRU (maintien d'une surface perméable)
application de l'art. 153 du CoBAT (dérogation aux règlements d'urbanisme)
application de la prescription particulière 21. du PRAS (modification visible depuis les
espaces publics)
Entrée de Messieurs Navez et Debroux auteurs du projet et du Comité de Défense de Saint-
Gilles représenté par Mesdames Duquesne et Das Dores.
M. Navez expose brièvement le projet. Il s’agit de deux bâtiments insalubres et vétustes, qui
suite à plusieurs transformations successives sont déstructurés et hétéroclites avec une
rupture des gabarits et le traitement du pignon voisin est fait d’un jeu d’ardoises bicolores. Le
tout est situé dans un espace public remarquable. D’où une proposition de reconstruction,
adaptée aux immeubles voisins (hauteur et front bâti), dans le souci d’un aménagement de
logements de qualités et non de quantité.
L’objectif de la commune étant une mixité de logements, le projet qui était au départ de 12
logements aux étages à été revu à la baisse et en propose 10 actuellement (3 de 1
chambre, 4 de 2 chambres et 3 de 3 chambres). Le rez est réservé pour le commerce (42
m²) et pour une entrée menant au garage (5 emplacements de voitures) et au local à vélos.
- 3 -
Le nombre d’emplacements pour voitures a été réduits vu la situation de l’immeuble dans
une zone extrêmement bien desservie par les transports en communs (métro, bus tram,
train) et la difficulté de réaliser un parking de plus grande capacité en sous-sol.
Le Comité de Défense de Saint-Gilles aurait préféré une rénovation des deux immeubles à
une reconstruction. Mais elle est séduite par le projet proposé dans la mesure où la
rénovation s’avère impossible. Toutefois elle regrette le maintien des emplacements de
parking en intérieur d’îlot.
M. Navez explique qu’une dalle de béton recouvrira ces emplacements, elle-même
recouverte en partie de bacs 60 cm de terre permettant ainsi un aménagement de verdure
ainsi qu’une terrasse pour l’appartement du 1er étage.
Le comité de Défense de Saint-Gilles s’intéresse également à l’ascenseur (accessibilité aux
personnes à mobilité réduite).
Celui-ci est englobé dans l’immeuble.
Les appartements seront vendus.
Mme Kreutz s’étonne que la demande et l’enquête ne portent que sur la construction et
n’englobe pas la démolition. Elle regrette qu’aucun rapport sur les bâtiments actuels (photos
à l’appui) ne soit joint au dossier de permis d’urbanisme, prouvant l’insalubrité, l’insécurité et
justifiant la démolition.
M. Navet l’informe que toutes les études ont été faites et que le rapport existe mais qu’il n’a
pas été demandé par la commune.
Mme Kreutz demande donc de fournir également un reportage photographique tant intérieur
qu’extérieur à la DMS et d’avertir la section archéologique.
Mme Buelinckx aimerait avoir une précision sur les matériaux utilisés en façade avant.
M. De Blieck reconnaît que la procédure pourrait être remise en question d’autant plus que
certaines dérogations supplémentaires ont été constatées et qui n’ont pas été demandées,
que l’annexe II n’a pas été envoyée au voisin pour l’intervention concernant le mitoyen et qu’
il manque également une coupe…
Il informe donc les demandeurs qu’une enquête publique devra être refaite et que le dossier
repassera en commission de concertation, ceci afin d’éviter tout défaut de procédure.
A huis clos les membres émettent l’avis suivant :
Considérant la situation de la demande en zone d’habitation, en zone d'intérêt culturel,
historique, esthétique ou d'embellissement, en liseré de noyau commercial et le long
d’un espace structurant au Plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du
Gouvernement du 3 mai 2001 ;
Considérant également que le bien se situe le long d’une voirie régionale ;
Considérant que la demande vise à démolir deux immeubles et construire un
immeuble à appartements avec rez-de-chaussée commercial ;
Considérant que durant l’enquête publique qui s’est déroulée du 23/06/2010 au
07/07/2010, deux demandes à être entendu en commission de concertation ont été
introduites ;
- 4 -
Considérant qu’en séance, les remarques suivantes ont été émises :
- question de la possibilité d’une rénovation du bâtiment d’avant 1932, plutôt
qu’une démolition,
- question de la pertinence du parking vu la proximité des transports en commun
publics,
- requalification positive en termes de gabarits ;
Vu l’avis du Service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente du 13/10/2009 (pas
d’objection majeure) ;
Considérant que certains éléments sont manquants pour pouvoir se prononcer sur
cette demande de permis :
- reportage photos (intérieures et extérieures) et justification de la démolition
(salubrité, stabilité) des immeubles existants,
- sollicitation des dérogations à l’art. 6 (hauteur de la toiture), 10 (oriel) et 13
(toiture verte supérieure) du titre I du règlement régional d’urbanisme,
- coupe au niveau de la travée de droite (terrasse et étage en retrait au 7ème
étage) en regardant vers le mitoyen de droite,
- copie des annexe II avec la preuve de l’envoi par recommandé concernant les
rehausses de mitoyen,
- précision des matériaux de la façade avant ;
- précision de l’emplacement des éléments techniques (cabanon d’ascenseur,
techniques chauffage, ventilation,…) et sollicitation le cas échéant des
dérogations ;
- PEB : dessin des grilles de ventilation ;
REPORT D’AVIS dans l’attente de ces compléments et de la remise à l’enquête
publique.
- Remarque : l’IBGE attire l’attention sur la nécessité d’un inventaire amiante
(plus de 500m² démolis)
Avenue de la Porte de Hal 9 à 10 : Soumis à l’enquête publique du 15/12/10 au 29/12/10
Demandeur : Arlo Surrey Limited
La demande porte sur la démolition de deux immeubles et construction d'un immeuble à appartement avec rez commercial. Démolition de 2 maisons avec commerces. Reconstruction d'un immeuble de 10 appartements + un commerce.
Situation existante: maison unifamiliale
Situation projeté : 3 appartements 1 chambre, 4 appartements 2 chambres, 3 appartement 3 chambres.
Même dossier introduit le 23/06/10 au 07/07/10
CC: 31/08/10 report d'avis
Cc 25/01/11
5ème point : Demande de permis d'urbanisme PU2009-224 tendant à démolir deux
immeubles et construire un immeuble à appartements avec rez-de-chaussée
commercial sis avenue de la Porte de Hal, 9 à 10 introduite par ARLO SURREY LIMITED
- Monsieur BERTELSEN Michaël
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 15/12/2010 au
29/12/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
Monsieur Ronsse avenue Jean Volders, 14 1060 Bruxelles
Madame Wiernik avenue Jean Volders, 14 1060 Bruxelles
Monsieur et Madame Boulord Meziani avenue Jean Volders, 14 1060 Bruxelles
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zones d'habitation
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement
en liseré de noyau commercial
en point de variation de mixité
le long d'un espace structurant
PPAS :néant.
RCU : néant
Zone de protection : néant
DEROGATIONS :
dérogation à l'art. 8 du titre II du RRU
dérogation à l'art.13 du titre 1 du RRU (maintien d'une surface perméable)
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 8 du RRU (Nombre d'emplacements de parcage à
prévoir pour le logement)
dérogation à l'art.10 du titre 1 du RRU (éléments en saillie sur la façade - balcons,
terrasses et oriels)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité
pour :
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.13 du titre 1 du RRU (maintien d'une surface perméable)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
dérogation à l'art.10 du titre 1 du RRU (éléments en saillie sur la façade - balcons,
terrasses et oriels)
application de la prescription particulière 2.5.2° du PRAS (modifications des
caractéristiques urbanistiques des constructions)
application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte
aux intérieurs d'îlots)
application de l'art. 153 du CoBAT (dérogation aux règlements d'urbanisme)
application de la prescription particulière 21. du PRAS (modification visible depuis les
espaces publics)
Considérant la situation de la demande en zone d’habitation, en zone d'intérêt culturel,
historique, esthétique ou d'embellissement, en liseré de noyau commercial et le long
d’un espace structurant au Plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du
Gouvernement du 3 mai 2001 ;
Considérant également que le bien se situe le long d’une voirie régionale ;
- 10 -
Considérant que la demande vise à démolir deux immeubles et construire un
immeuble à appartements avec rez-de-chaussée commercial ;
Considérant que durant l’enquête publique qui s’est déroulée du 23/06/2010 au
07/07/2010, deux demandes à être entendu en commission de concertation ont été
introduites ;
Considérant qu’en séance, les remarques suivantes ont été émises :
• question de la possibilité d’une rénovation du bâtiment d’avant 1932, plutôt
qu’une démolition,
• question de la pertinence du parking vu la proximité des transports en
communs publics,
• requalification positive en termes de gabarits ;
Considérant le report d’avis de la commission de concertation émis en séance du
31/08/2010 ;
Considérant qu’en application de l’article 126 du Code Bruxellois de l'Aménagement
du Territoire, le demandeur a introduit d’initiative des plans modificatifs et des
compléments d’information (amélioration globale du projet) ;
Considérant que les modifications apportées au projet nécessitaient de réorganiser
l’enquête publique, que durant cette enquête qui s’est déroulée du 15/12/2010 au
29/12/2010, 3 plaintes ont été introduites portant principalement sur :
• les nuisances engendrées par la terrasse sur la toiture plate du rez-dechaussée
(vues, nuisances sonores) ;
• imprécisions dans les plans par rapport à la hauteur des murs de clôture ;
• nuisances sonores et pollution engendrées par le parking en intérieur d’îlot ;
Vu l’avis du Service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente du 13/10/2009 (pas
d’objection majeure) ;
Considérant la situation légale des immeubles à démolir : maisons unifamiliales avec
rez-de-chaussée commerciaux ;
Considérant que ces immeubles sont repris par défaut à l’inventaire du patrimoine
architectural (bâtiments d’avant 1932) mais que ceux-ci présentent peu de valeur
patrimoniale ;
Considérant également la configuration de ces immeubles : coincés entre deux
immeubles de gabarits nettement plus importants (hauteur, largeur, profondeur), que
ces immeubles constituent une rupture, une exception dans le front bâti de ce
tronçon ;
Considérant que le projet de reconstruction tend à rétablir un certain équilibre dans le
front bâti ;
Considérant la note explicative et le rapport sur l’état des immeubles à démolir
démontrant l’état de délabrement très avancé des immeubles et l’absence d’éléments
patrimoniaux à sauvegarder ;
Considérant dès lors que la démolition des deux immeubles existants est
envisageable ;
Considérant que le projet déroge au titre I du règlement régional d'urbanisme :
- 11 -
l’articles 4 (profondeur de construction), 6 (hauteur de la toiture) et 13 (zone
perméable en zone de cours et jardins) pour la couverture totale de la parcelle ;
Considérant de plus que le projet tel que présenté de la couverture totale de la
parcelle est contraire à la prescription 0.6 du Plan Régional d'Affectation du Sol
relative aux intérieurs d’îlots ;
Considérant néanmoins que des aménagements pourraient être envisagés afin de
lever ces objections ;
Considérant que la terrasse aménagée sur la toiture plate génère des vues
préjudiciables au voisinage et qu’il y a lieu de réduire l’emprise de cette terrasse afin
de limiter ces vues (emprise en profondeur importante, proximité des limites
mitoyennes) ;
Considérant également que l’oriel de la travée de droite déroge à l’article 10 du titre I
du règlement régional d'urbanisme (dépassement du plan vertical tracé avec un angle
de 45° par rapport à la façade et partant de la limite mitoyenne) ;
Considérant néanmoins que cette dérogation est acceptable, que le préjudice au
voisinage est négligeable, que ce dépassement permet une expression plus cohérente
de la façade ;
Considérant que le cabanon d’ascenseur sur la toiture supérieure déroge à l’article 6
du titre I du règlement régional d'urbanisme (non intégré à la toiture) ;
Considérant néanmoins qu’il s’agit d’un élément ponctuel, que celui-ci a une position
relativement centrale et que dès lors son impact est négligeable, tant du point de vue
du voisinage que de sa visibilité ;
Considérant que le projet engendre des rehausses mitoyennes (mitoyen de droite),
que ces rehausses sont conformes au titre I du règlement régional d'urbanisme et que
leur impact sur le voisinage est limité ;
Considérant que le projet prévoit l’aménagement de 10 logements, que 5
emplacements de parking sont prévus au rez-de-chaussée, présentant une dérogation
à l’article 6 du titre VIII du règlement régional d'urbanisme relatif aux stationnements
en dehors de la voie publique (minimum 1 emplacement par logement à prévoir) ;
Considérant néanmoins la forte accessibilité en transports en commun (nombreuses
lignes passant à proximité directe), la présence de parkings publics à distance tout à
fait raisonnable et la configuration de la parcelle rendant difficile la création de
parkings en sous-sol (emprise de la rampe, manoeuvres des véhicules…) ;
Considérant que ce parking pourrait être porteur de nuisances sonores et olfactives
en intérieur d’îlot, qu’une isolation acoustique performante doit être prévue afin de
limiter ces nuisances sonores et que le débouché des dispositifs de ventilation de ce
parking doivent être situés à distance suffisante du voisinage, si possible en toiture
du bâtiment principal ;
Considérant que la façade à rue présente une intégration contemporaine satisfaisante,
qu’elle propose une articulation intéressante entre les bâtiments existants et que le
parcellaire ancien y trouve son empreinte ;
Considérant que le gabarit en général du corps principal de ce nouvel immeuble est
- 12 -
acceptable et propose également une articulation satisfaisante entre les gabarits
voisins ;
Considérant que la terrasse du dernier étage implique le placement d’un pare vues,
assimilable à une rehausse mitoyenne, que ce pare vues pourrait être réduit ;
Considérant effectivement qu’une hauteur de 1,90 m depuis le plancher fini de la
terrasse serait suffisante et qu’un retrait par rapport à la façade avant pourrait
également amoindrir la visibilité de ce pare vues ;
Considérant que le WC du logement du 6ème étage travée de gauche déroge à l’article 8
du titre II du règlement régional d'urbanisme (dimensions) mais considérant
néanmoins qu’il est tout à fait possible d’obtenir les dimensions requises (5 cm
supplémentaires en largeur) ;
Considérant qu’hormis cette légère dérogation à l’article 8, les logements sont
conformes au titre II du règlement régional d'urbanisme (normes d’habitabilité des
logements), que ceux-ci sont confortables et spacieux et présentent des conditions
d’habitabilité plus que satisfaisantes ;
Considérant également que le projet propose une mixité de taille de logements tout à
fait acceptable (3 logements de 1 chambre, 4 logements 2 chambres, 3 logements 3
chambres) ;
Considérant en conclusion que le projet, par son intégration au cadre urbain
environnant et son programme, répond au bon aménagement des lieux ;
AVIS FAVORABLE à condition de :
1. réduire l’emprise de la terrasse sur la toiture plate du rez-de-chaussée (emprise
matérialisée physiquement par le placement de garde corps à maximum 3 m
depuis la façade arrière de la travée de gauche du 1er étage, en conservant le
retrait de 1,90 m depuis le mitoyen de gauche et une largeur maximale pour la
terrasse à 6 m par rapport à ce même mitoyen (n° 8 avenue de la Porte de Hal) ;
2. prévoir pour la toiture plate résiduelle du rez-de-chaussée une couche de terre
arable plantée de minimum 60 cm ; le cas échéant, la hauteur sous plafond du
parking sera légèrement réduite ;
3. limiter la hauteur du pare vues pour la terrasse du 7ème étage à 1,90 m depuis le
niveau fini du plancher de la terrasse et prévoir un retrait de ce pare vues par
rapport à la façade avant de minimum 1,20 m, un dispositif contraignant les
vues obliques sur la parcelle voisine sera également prévu (bac à plantes de 60
x 60 cm) ;
4. se conformer à l’article 8 du titre II du règlement régional d'urbanisme pour le
WC du logement du 6ème étage travée de gauche ;
5. prévoir une isolation acoustique performante pour le parking et prévoir les
dispositifs d’évacuation des ventilations de ce parking à distance suffisante du
voisinage et en toiture du bâtiment principal.
6. réaliser le reportage photographique conformément au cahier des charges
fourni par la Direction des Monuments et Sites.
Demande de permis d'urbanisme PU2009-224 tendant à démolir deux
immeubles et construire un immeuble à appartements avec rez-de-chaussée
commercial sis avenue de la Porte de Hal, 9 à 10 introduite par ARLO SURREY LIMITED
- Monsieur BERTELSEN Michaël
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 15/12/2010 au
29/12/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
Monsieur Ronsse avenue Jean Volders, 14 1060 Bruxelles
Madame Wiernik avenue Jean Volders, 14 1060 Bruxelles
Monsieur et Madame Boulord Meziani avenue Jean Volders, 14 1060 Bruxelles
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zones d'habitation
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement
en liseré de noyau commercial
en point de variation de mixité
le long d'un espace structurant
PPAS :néant.
RCU : néant
Zone de protection : néant
DEROGATIONS :
dérogation à l'art. 8 du titre II du RRU
dérogation à l'art.13 du titre 1 du RRU (maintien d'une surface perméable)
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 8 du RRU (Nombre d'emplacements de parcage à
prévoir pour le logement)
dérogation à l'art.10 du titre 1 du RRU (éléments en saillie sur la façade - balcons,
terrasses et oriels)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité
pour :
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.13 du titre 1 du RRU (maintien d'une surface perméable)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
dérogation à l'art.10 du titre 1 du RRU (éléments en saillie sur la façade - balcons,
terrasses et oriels)
application de la prescription particulière 2.5.2° du PRAS (modifications des
caractéristiques urbanistiques des constructions)
application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte
aux intérieurs d'îlots)
application de l'art. 153 du CoBAT (dérogation aux règlements d'urbanisme)
application de la prescription particulière 21. du PRAS (modification visible depuis les
espaces publics)
Considérant la situation de la demande en zone d’habitation, en zone d'intérêt culturel,
historique, esthétique ou d'embellissement, en liseré de noyau commercial et le long
d’un espace structurant au Plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du
Gouvernement du 3 mai 2001 ;
Considérant également que le bien se situe le long d’une voirie régionale ;
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Considérant que la demande vise à démolir deux immeubles et construire un
immeuble à appartements avec rez-de-chaussée commercial ;
Considérant que durant l’enquête publique qui s’est déroulée du 23/06/2010 au
07/07/2010, deux demandes à être entendu en commission de concertation ont été
introduites ;
Considérant qu’en séance, les remarques suivantes ont été émises :
• question de la possibilité d’une rénovation du bâtiment d’avant 1932, plutôt
qu’une démolition,
• question de la pertinence du parking vu la proximité des transports en
communs publics,
• requalification positive en termes de gabarits ;
Considérant le report d’avis de la commission de concertation émis en séance du
31/08/2010 ;
Considérant qu’en application de l’article 126 du Code Bruxellois de l'Aménagement
du Territoire, le demandeur a introduit d’initiative des plans modificatifs et des
compléments d’information (amélioration globale du projet) ;
Considérant que les modifications apportées au projet nécessitaient de réorganiser
l’enquête publique, que durant cette enquête qui s’est déroulée du 15/12/2010 au
29/12/2010, 3 plaintes ont été introduites portant principalement sur :
• les nuisances engendrées par la terrasse sur la toiture plate du rez-dechaussée
(vues, nuisances sonores) ;
• imprécisions dans les plans par rapport à la hauteur des murs de clôture ;
• nuisances sonores et pollution engendrées par le parking en intérieur d’îlot ;
Vu l’avis du Service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente du 13/10/2009 (pas
d’objection majeure) ;
Considérant la situation légale des immeubles à démolir : maisons unifamiliales avec
rez-de-chaussée commerciaux ;
Considérant que ces immeubles sont repris par défaut à l’inventaire du patrimoine
architectural (bâtiments d’avant 1932) mais que ceux-ci présentent peu de valeur
patrimoniale ;
Considérant également la configuration de ces immeubles : coincés entre deux
immeubles de gabarits nettement plus importants (hauteur, largeur, profondeur), que
ces immeubles constituent une rupture, une exception dans le front bâti de ce
tronçon ;
Considérant que le projet de reconstruction tend à rétablir un certain équilibre dans le
front bâti ;
Considérant la note explicative et le rapport sur l’état des immeubles à démolir
démontrant l’état de délabrement très avancé des immeubles et l’absence d’éléments
patrimoniaux à sauvegarder ;
Considérant dès lors que la démolition des deux immeubles existants est
envisageable ;
Considérant que le projet déroge au titre I du règlement régional d'urbanisme :
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l’articles 4 (profondeur de construction), 6 (hauteur de la toiture) et 13 (zone
perméable en zone de cours et jardins) pour la couverture totale de la parcelle ;
Considérant de plus que le projet tel que présenté de la couverture totale de la
parcelle est contraire à la prescription 0.6 du Plan Régional d'Affectation du Sol
relative aux intérieurs d’îlots ;
Considérant néanmoins que des aménagements pourraient être envisagés afin de
lever ces objections ;
Considérant que la terrasse aménagée sur la toiture plate génère des vues
préjudiciables au voisinage et qu’il y a lieu de réduire l’emprise de cette terrasse afin
de limiter ces vues (emprise en profondeur importante, proximité des limites
mitoyennes) ;
Considérant également que l’oriel de la travée de droite déroge à l’article 10 du titre I
du règlement régional d'urbanisme (dépassement du plan vertical tracé avec un angle
de 45° par rapport à la façade et partant de la limite mitoyenne) ;
Considérant néanmoins que cette dérogation est acceptable, que le préjudice au
voisinage est négligeable, que ce dépassement permet une expression plus cohérente
de la façade ;
Considérant que le cabanon d’ascenseur sur la toiture supérieure déroge à l’article 6
du titre I du règlement régional d'urbanisme (non intégré à la toiture) ;
Considérant néanmoins qu’il s’agit d’un élément ponctuel, que celui-ci a une position
relativement centrale et que dès lors son impact est négligeable, tant du point de vue
du voisinage que de sa visibilité ;
Considérant que le projet engendre des rehausses mitoyennes (mitoyen de droite),
que ces rehausses sont conformes au titre I du règlement régional d'urbanisme et que
leur impact sur le voisinage est limité ;
Considérant que le projet prévoit l’aménagement de 10 logements, que 5
emplacements de parking sont prévus au rez-de-chaussée, présentant une dérogation
à l’article 6 du titre VIII du règlement régional d'urbanisme relatif aux stationnements
en dehors de la voie publique (minimum 1 emplacement par logement à prévoir) ;
Considérant néanmoins la forte accessibilité en transports en commun (nombreuses
lignes passant à proximité directe), la présence de parkings publics à distance tout à
fait raisonnable et la configuration de la parcelle rendant difficile la création de
parkings en sous-sol (emprise de la rampe, manoeuvres des véhicules…) ;
Considérant que ce parking pourrait être porteur de nuisances sonores et olfactives
en intérieur d’îlot, qu’une isolation acoustique performante doit être prévue afin de
limiter ces nuisances sonores et que le débouché des dispositifs de ventilation de ce
parking doivent être situés à distance suffisante du voisinage, si possible en toiture
du bâtiment principal ;
Considérant que la façade à rue présente une intégration contemporaine satisfaisante,
qu’elle propose une articulation intéressante entre les bâtiments existants et que le
parcellaire ancien y trouve son empreinte ;
Considérant que le gabarit en général du corps principal de ce nouvel immeuble est
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acceptable et propose également une articulation satisfaisante entre les gabarits
voisins ;
Considérant que la terrasse du dernier étage implique le placement d’un pare vues,
assimilable à une rehausse mitoyenne, que ce pare vues pourrait être réduit ;
Considérant effectivement qu’une hauteur de 1,90 m depuis le plancher fini de la
terrasse serait suffisante et qu’un retrait par rapport à la façade avant pourrait
également amoindrir la visibilité de ce pare vues ;
Considérant que le WC du logement du 6ème étage travée de gauche déroge à l’article 8
du titre II du règlement régional d'urbanisme (dimensions) mais considérant
néanmoins qu’il est tout à fait possible d’obtenir les dimensions requises (5 cm
supplémentaires en largeur) ;
Considérant qu’hormis cette légère dérogation à l’article 8, les logements sont
conformes au titre II du règlement régional d'urbanisme (normes d’habitabilité des
logements), que ceux-ci sont confortables et spacieux et présentent des conditions
d’habitabilité plus que satisfaisantes ;
Considérant également que le projet propose une mixité de taille de logements tout à
fait acceptable (3 logements de 1 chambre, 4 logements 2 chambres, 3 logements 3
chambres) ;
Considérant en conclusion que le projet, par son intégration au cadre urbain
environnant et son programme, répond au bon aménagement des lieux ;
AVIS FAVORABLE à condition de :
1. réduire l’emprise de la terrasse sur la toiture plate du rez-de-chaussée (emprise
matérialisée physiquement par le placement de garde corps à maximum 3 m
depuis la façade arrière de la travée de gauche du 1er étage, en conservant le
retrait de 1,90 m depuis le mitoyen de gauche et une largeur maximale pour la
terrasse à 6 m par rapport à ce même mitoyen (n° 8 avenue de la Porte de Hal) ;
2. prévoir pour la toiture plate résiduelle du rez-de-chaussée une couche de terre
arable plantée de minimum 60 cm ; le cas échéant, la hauteur sous plafond du
parking sera légèrement réduite ;
3. limiter la hauteur du pare vues pour la terrasse du 7ème étage à 1,90 m depuis le
niveau fini du plancher de la terrasse et prévoir un retrait de ce pare vues par
rapport à la façade avant de minimum 1,20 m, un dispositif contraignant les
vues obliques sur la parcelle voisine sera également prévu (bac à plantes de 60
x 60 cm) ;
4. se conformer à l’article 8 du titre II du règlement régional d'urbanisme pour le
WC du logement du 6ème étage travée de gauche ;
5. prévoir une isolation acoustique performante pour le parking et prévoir les
dispositifs d’évacuation des ventilations de ce parking à distance suffisante du
voisinage et en toiture du bâtiment principal.
6. réaliser le reportage photographique conformément au cahier des charges
fourni par la Direction des Monuments et Sites.
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