Voici la teneur des débats :
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de la publicité
pour modification des caractéristiques urbanistiques et rapport d’incidences.
Deux architectes et 2 représentants du Fonds du logement entrent en séance.
Un architecte expose le dossier :
Le bâtiment servait au stockage de matériel médical et comportait un rez + 4 niveaux
avec une toiture en retrait lesquels sont maintenus.
Le projet envisage d’évider à deux endroits afin d’assurer un éclairage naturel dans le
bâtiment.
72 logements seront aménagés ainsi que 38 emplacements de parking. La
réglementation impose pour les logements sociaux de prévoir un nombre de parkings
équivalent à 50% au nombre de logements, la norme minimale est respectée et même
dépassée ici.
Toiture :
- une partie de celle-ci sera verdurisée ;
- l’autre partie sera renforcée afin d’y placer des panneaux solaires.
des citernes de récupération d’eau de pluie seront placées, l’eau sera utilisée pour
l’arrosage des jardins.
Matériaux de la façade : briques peintes qui seront conservées
Façade : vont évider la maçonnerie entre 2 fenêtres pour créer de grandes baies (avant
il y avait 5,50 m entre les planchers).
Châssis : alu thermo laqué
Mme Kreutz fait remarquer que la façade est d’une certaine qualité et que le projet la modifie
fort. Elle pense qu’il faudrait revenir à la situation d’origine, démolir les planchers ajoutés lors
d’interventions malheureuses précédentes et créer des mezzanines sur 2 niveaux.
L’architecte réplique qu’il doit respecter des contraintes financières et que cette proposition
aurait pour conséquence des logements en moins.
Mme Baetmans constate que la façade est transformée suite aux problèmes d’éclairage et
suggère plutôt d’ajouter des vitrages à l’arrière.
Mme Kreutz remarque un forte densité de logements.
Mme Wauters regrette la perte de l’affectation industrielle car elle représente la SDRB mais
sans plus, elle pense que des logements sont tout à fait envisageables dans ce bâtiment.
Mme Wille est favorable à la création de logements mais 72 logements dans un bâtiment va
engendrer une grande promiscuité et des problèmes de cohabitation. La densification est trop
importante dans un quartier difficile.
L’architecte répond qu’il s’agit en fait de 2 entités de ± 30 logements.
Mme Piwowarczyk relève les problèmes suivants :
un déficit en éclairage naturel de certains logements notamment ceux qui donnent sur
des coursives (les salles de séjour) ;
une façade morte au rez-de-chaussée qui comporte des locaux de services (poubelles),
des entrées de garage ;
modification à l’arrière des mitoyens suite aux démolitions.
L’architecte estime que les mitoyens concernent les voisins mais qu’un arrangement peut être
trouvé dans l’éventualité d’une demande de leur part.
Mme Wauters demande s’il y a des vues chez les voisins ?
L’architecte répond qu’il y en a uniquement sur le jardin.
Mme Wille demande quels types de prix de location seront appliqués ?
L’architecte précise que les loyers seront fixés en fonction des revenus et seront de type social
et moyen. Les logements ne seront accessibles qu’aux personnes dont les revenus sont
inférieurs à un certain plafond.
M. Baetens estime que la proportion de 1 parking pour 2 logements qui correspond à la norme
des logements sociaux sera insuffisante en pratique, qu’il y aura une saturation des parkings
dans le quartier car les habitants aux revenus modestes ont néanmoins une voiture.
L’architecte répond que selon son expérience acquise lors de construction de logements
sociaux dans d’autres quartiers, les habitants de logements à caractère social ont effectivement
une voiture mais n’ont pas les moyens financiers suffisants pour louer un emplacement de
garage et garent leur véhicule sur la voie publique même si des parkings sont mis en location.
Mme Wauters demande des informations sur l’occupation précédente.
L’architecte répond que la dernière activité exercée dans le bâtiment consistait en l’entreposage
de matériel médical. Le bâtiment était occupé jusqu’il y a 1 an ½. L’ancien propriétaire a
l’obligation d’assainir le sol.
Les membres émettent à huis clos l’avis suivant :
AVIS PERMIS D’ENVIRONNEMENT
Considérant qu’aucune plainte n’a été introduite durant l’enquête publique ;
Considérant que les installations classées faisant l’objet de la demande sont nécessaires
au bon fonctionnement de cet immeuble d’habitations;
Considérant que le parking couvert de 38 places sera réservé exclusivement aux
locataires de l’immeuble. Ceci devrait diminuer sensiblement les nuisances
environnementales liées à son fonctionnement (entrées et sorties de véhicules très
limitées) ;
Considérant que la présence de ce parking permettra à ses utilisateurs de ne pas
encombrer davantage les rues avoisinantes ;
Considérant que d’après le rapport d’incidences, les installations classées équipant
l’immeuble (en dehors du parking) sont conforment aux normes environnementales en
vigueur et devraient entraînées peu voire pas de nuisance sur l’environnement ;
Considérant que les conditions d’exploitation qui seront émises par l’IBGE lors de la
délivrance du permis d’environnement devront être respectées à la lettre;
AVIS FAVORABLE .
AVIS PERMIS D’URBANISME
Considérant la situation du bien en zone mixte du PRAS arrêté par arrêté du
gouvernement du 3 mai 2001 ;
Considérant que la demande porte sur la transformation d’un immeuble de bureaux (-475
m²) et de stockage (-10.603 m²) en un immeuble de 72 logements avec 38 emplacements
de parking couverts;
Considérant qu’une première demande a été introduite en date du 11/10/05 pour 59
logements avec 35 emplacements, mais que cette demande a été annulée en date du
27/11/06 (demande introduite par le propriétaire précédent) ;
Considérant le caractère mixte de la demande (urbanisme / environnement) : permis de
classe 1B pour plus de 25 emplacements couverts ;
Vu le rapport d’incidences (plus de 25 emplacements couverts) du 10/08/06 et ses
compléments du 5/03/07 ;
Vu l’avis SIAMU du 15/11/06, sans remarque ;
Considérant néanmoins que le rapport incendie décrit 35 emplacements (30 au rez-dechaussée
et 5 au sous-sol) au lieu de 38 emplacements (31 au rez-de-chaussée et 7 au
sous-sol) ;
Considérant que lors de l’enquête publique qui s’est déroulée du 23/03/07 au 6/04/07,
aucune réclamation n’a été introduite ;
Considérant que la philosophie générale du projet est positive :
• rénovation par le fonds du logement d'un bâtiment actuellement désaffecté,
• suppression de bureaux et de stockage pour créer des logements avec une
diversité au niveau des types de logements (11 studios - 40 appartements de 2 ch
- 20 appartements de 3 ch - 1 appartement de 4 ch),
• démolition partielle de certains volumes (de 11.078m² à 8590m²),
• création d'un jardin planté au niveau du rez-de-chaussée droit (n°67 à 73) avec
partiellement de la pleine terre et aménagement d'une cour au niveau du 1er étage
de gauche (n°75 à 79),
• création d'un parking pour 38 emplacements couverts; accent mis sur les énergies
renouvelables a développement durable (panneaux solaire en toiture),
• toiture verte prévue sur la toiture de gauche;
Considérant néanmoins que la densité de logements à l'hectare est importante, soit 270,6
avec seulement 38 emplacements de parking pour 72 logements, que les logements
s'intègrent et s'organisent difficilement par rapport à la structure existante conservée et le
projet engendre des vis-à-vis important entre les logements et des conditions
d'habitabilité pas toujours idéales;
Considérant par exemple de façon générale, que l'ensemble des appartements sont
traversés de manière aléatoire par des poutres sous lesquelles la hauteur est parfois
dérisoire, ce qui engendrent des morceaux d'espaces difficilement exploitable;
Considérant que le projet propose l'accès à la majorité des appartements via des
coursives en dalles de béton translucides impliquant des vis-à-vis entre appartements
(sur la totalité des séjours) à une distance située entre 8m à 8m40 et ce sur 4 niveaux;
Considérant de plus que cette injection massive de 72 logements se fait dans un quartier
dense et difficile et ne doit pas engendrer de problèmes de promiscuités ;
Considérant que de façon détaillée, les séjours des appartements 006 et 002 ont des
conditions d'éclairement insuffisantes, la chambre 3 du 006 est invivable (petite fenêtre
située au niveau de la coursive intérieure), de même que pour la chambre 3 du 007,
l'éclairement des séjours des appartements 112,113,114 et 115 de même que le 106 est
insuffisant, l'appartement 107 est quand à lui difficilement habitable, l'unique baie du
séjour donne entièrement sur la coursive intérieur face à l'escalier menant aux étages
(aucun dégagement visuel, apport d'éclairement naturel minime et indirect et circulation
continue face à la baie), de même la chambre 3 du 106 présente les mêmes défauts que
celle du 006, la chambre 3 du 002 en duplex à également une baie située sous la coursive
à une distance très proche par rapport à l'entrée du studio 101, au 2ème étage,
l'éclairement est toujours insuffisant pour les séjours des 212, 205 et 202, les
appartements 206 et 205 présentent les mêmes défauts que les 107 et 106, pour le 3ème
étage, la situation est identique par rapport au 2ème et au 4ème, il subsiste le problème
du séjour (appartement 406) et de la 3ème chambre (appartement 405) au niveau des
dégagements visuels sur la coursive intérieure;
Considérant qu’ au niveau du 4ème étage de droite (n°67 à 73) il s'agit de la démolition du
volume existant, actuellement peu intégré par rapport à la façade de type industrielle et la
reconstruction de ce volume, en recul par rapport à la façade principale et plus haut de
25cm afin de s'aligner par rapport à la façade de gauche (n°75 à 79), également déplacée
en recul par rapport à la façade principale;
Considérant que la terrasse intégrée à ce niveau en partie droite peut engendrer des vues
préjudiciables chez le voisin de droite;
Considérant qu’ au niveau des façades, celles-ci sont en partie maintenues, les briques
de la façade de gauche sont peintes en teinte mastic et les briques de la façade de droite
sont conservées telles quelles, les châssis étant remplacés par des châssis en aluminium
thermolaqué de teinte gris;
Considérant que l'étage du 4ème niveau, proposé en recul s'intègre aux bâtiments et
donne une terminaison à ceux-ci;
Considérant que l’immeuble de type industriel (immeuble de droite) a subi des
transformations malheureuses (ajout d’un plancher à l’intérieur) et considérant l’intérêt
patrimonial de l’immeuble qu’il y a lieu de préserver (notamment la façade à rue) ;
Considérant par contre que le changement d'affectation en garage du rez-de-chaussée du
bâtiment de gauche, implique une façade quasiment morte (grilles sur 4 baies et
fonctions de local poubelles, locaux compteurs, garage et accès juste derrière la façade);
Considérant que le local associatif, se trouve quand à lui enfermer au rez-de-chaussée
arrière sans aucune vue et avec comme seul éclairement, une petite verrière en coin;
Considérant accessoirement que le projet maintien et referme certaines servitudes de
jour sur deux des mitoyens et créé par contre à certains endroits des vues préjudiciables
chez les voisins directs;
Considérant enfin qu'à tous les endroits de démolition de volume, les hauteurs des murs
mitoyens sont maintenues ;
Considérant par ailleurs que le projet intègre en plans et façades, le placement d'une
antenne GSM qui n'a jamais fait l'objet d'une demande de permis d'urbanisme;
AVIS DEFAVORABLE sur le projet tel que présenté
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