Demandeur : Monsieur Claus
La demande porte sur la démolition et la reconstruction d’un immeuble au n°13, changement de destination du rez et 1er étage avec construction d’une annexe et mise en place d’une terrasse et d’un balcon pour le n°15. (Immeuble existant)
Cc : 21/09/2010
3ème point : Demande de permis d'urbanisme PU2010-114 tendant à démolir et
reconstruire un immeuble (Crickx 13), changer la destination du rez et 1er étage avec
construction d'une annexe et mise en place d'une terrasse et d'un balcon pour un
immeuble existant (Crickx 15) sise Rue Crickx de 13 à 15 introduite par Monsieur
CLAUS Frans
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 25/08/2010 au
08/09/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
1 lettre(s)
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zones d'habitation à prédominance résidentielle
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement
DEROGATIONS :
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
dérogation à l'art.13 du titre 1 du RRU (maintien d'une surface perméable)
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité
pour :
application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte
aux intérieurs d'îlots)
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
application de la prescription particulière 1.5.2° du PRAS (modifications des
caractéristiques urbanistiques des constructions)
dérogation à l'art.13 du titre 1 du RRU (maintien d'une surface perméable)0
application de l'art. 153 du CoBAT (dérogation aux règlements d'urbanisme)
Entrent en séance :
• M. Claus, demandeur et 2 membres de son personnel
• un acousticien
• 5 personnes du bureau d’études (architectes, ingénieurs)
L’absence de l’unique réclamant habitant rue Crickx est constatée. Il s’oppose au projet vu
les nuisances sonores subies déjà actuellement (musique, hurlements, va-et-vient en voirie
et ce toute la nuit, 2 à 3 fois par mois).
L’architecte fait un exposé du dossier et dépose en séance un fascicule d’informations et
plans :
• Son client M. Claus est propriétaire du n° 15 depu is 1994. Il vit dans les étages
supérieurs et a créé les « Ateliers Claus », un espace de création artistique
multidisciplinaire (arts plastiques, vidéo, musique, poésie..) et de promotion de jeunes
talents, ouvert au public depuis 2007.
• En 2009 M. Claus a acheté la maison voisine, le n° 13 qui était une unifamiliale dont le
rez servait au stationnement de camions. Achat qui lui permettra d’étendre les activités
des Ateliers dont le succès est grandissant.
• La première intention était de percer les mitoyens pour réunir les 2 immeubles mais
cette idée a été abandonnée. Il a été jugé préférable de démolir le n° 13 pour les motifs
suivants : le mauvais état de l’immeuble et les difficultés posées par les niveaux qui ne
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coïncident pas entre les 2 bâtiments à cause de la pente de la rue ;
• Le logement de la famille Claus est maintenu au n° 15 et à l’étage du n° 13, deux
logements pour artistes seront aménagés. Un artiste y logera deux à trois fois par
mois, le temps de préparer un projet.
• L’entrée du public se fera par le n° 15 et l’entré e des logements par le n° 13.
• La verrière existante à l’arrière du n° 15 sera démolie car pose des problèmes
thermiques, de condensation et acoustiques (résonance).
• La terrasse du logement de la famille Claus sera agrandie et vu la promiscuité dans
l’îlot un filtre végétal est prévu.
• Un monte-charge pour le déplacement du matériel est en place.
M. De Blieck s’étonne que des adaptations pour les personnes à mobilité réduite n’aient pas
été prévues alors qu’il existe un monte-charge.
Mme Marcus ajoute que lorsque des activités destinées au public sont prévues un accès aux
PMR est obligatoire.
L’architecte répond que le rez sera accessible aux PMR mais pas les étages.
M. De Blieck suggère de profiter du monte-charge pour permettre aux personnes à mobilité
réduite d’avoir accès aux étages.
L’architecte fournit des explications sur le traitement des façades :
Le projet s’intègre dans le style bariolé de la rue. Les châssis bois (avec croisillons
métalliques) seront remplacés et réalisés à l’identique avec double vitrage. La technique
« viennoise » utilisée pour les maisons classées sera appliquée. Tous les châssis seront
peints dans le rouge de la porte existante.
L’acousticien expose les techniques et dispositifs envisagés pour réduire fortement les
nuisances de bruit :
• Un mesurage des décibels dans et hors de l’immeuble pendant les concerts a été
réalisé. L’effet des dispositifs acoustiques prévus a été évalué, le niveau des décibels
sera réduit sous le seuil des intensités légalement acceptées (voir le fascicule déposé
en séance avec le détail des mesures).
• système de rideaux acoustiques à placer à 2,50 m de la façade ;
• placement de volets acoustiques ;
• au 1er étage : installation d’une boîte dans la boîte et placement de volets acoustiques ;
• la terrasse sera inaccessible pendant les concerts.
M. De Blieck fait remarquer que la terrasse à l’intérieur de l’îlot est problématique alors que
l’on sait que des concerts seront organisés, cette demande est difficile à accorder sur le plan
urbanistique.
L’architecte relativise la situation, il n’y aura qu’un à deux concerts par mois alors que les
autres activités non bruyantes auront lieu tous les jours.
M. De Blieck constate qu’il n’y a pas de dispositif de ventilation en façade avant
L’architecte précise que pour les ateliers la prise d’air se fera en toiture, les dispositifs en
façade sont incompatibles avec les activités artistiques pour des raisons d’acoustique. Pour
les logements des gaines d’aération seront placées dans les trémies.
A huis clos les membres émettent l’avis suivant :
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Considérant la situation de la demande en zone d’habitation à prédominance résidentielle et
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement au Plan Régional
d'Affectation du Sol arrêté par arrêté du gouvernement du 3 mai 2001 ;
Considérant que le bien sis rue Crickx, 15 est inscrit à l’inventaire du patrimoine architectural
(bâtiment d’avant 1932 présentant des qualités patrimoniales intéressantes) et considérant
que le bien sis au n° 13 y est également repris par défaut (bâtiment d’avant 1932, peu de
qualités patrimoniales) ;
Considérant que la demande vise à démolir et reconstruire un immeuble (Crickx, 13),
changer la destination du rez-de-chaussée et du 1er étage en équipement avec construction
d’annexe et aménagement de terrasse et balcon pour un immeuble existant (Crickx, 15) ;
Considérant que durant l’enquête publique qui s’est déroulée du 25/08/2010 au 08/09/2010,
une plainte a été introduite portant sur les nuisances sonores liées à l’organisation de
soirées (bruit, cris, attroupements…) jusqu’à très tard, les dégâts que vont occasionner la
démolition et reconstruction, opposition à l’espace culturel et à sa destination à des
personnes n’habitant pas le quartier ;
Considérant l’avis du Service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente daté du 15/06/2010 (pas
d’objection majeure) ;
Considérant que la démolition de l’immeuble Crickx, 13 est envisageable pour les raisons
suivantes :
- il présente peu de qualités patrimoniale et peu d’intérêt ;
- il a subi de nombreuses et malheureuses modifications ayant dénaturé son
expression (porte de garage et défiguration du rez-de-chaussée, dérochage de la
façade et pose de briquettes, châssis remplacés sans respect des caractéristiques
d’origine, modification des niveaux de plancher et suppression du sous-sol surélevé
par l’aménagement du garage…) ;
- il est dans un état de délabrement avancé ;
- sa reconstruction permet de s’accorder à l’immeuble voisin (expression, niveau de
planchers…) et de répondre aux exigences techniques actuelles (électricité,
performances énergétiques…) ;
Considérant que l’immeuble reconstruit et la reconstruction des annexes au 15 dérogent au
titre I du règlement régional d'urbanisme : article 4 pour la profondeur de construction, article
6 pour la hauteur de la toiture et article 13 pour l’imperméabilisation totale de la parcelle ;
Considérant néanmoins que les gabarits généraux sont acceptables pour les raisons
suivantes :
- les parcelles étaient précédemment déjà entièrement couvertes et ne présentaient
aucune surface de pleine terre ;
- il s’agit de parcelles peu profondes, proches de l’angle et fortement enclavées dont
l’arrière est orienté au nord et que dès lors la viabilité d’un espace jardin s’avère
compromise ;
- il s’agit de construire et d’aménager un espace culturel (équipement d’intérêt
collectif) ;
- la démolition / reconstruction (13 Crickx et partie arrière du 15) est justifiée par des
raisons techniques et notamment d’isolation acoustique ;
- des compensations sont proposées telles que la verdurisation des toitures plates ;
Considérant que le gabarit de la toiture de l’immeuble reconstruit s’aligne sur le gabarit du n°
15 et présente une légère dérogation à l’article 6 du titre I en ce que la toiture dépasse le
profil voisin le plus bas de plus de 3 mètres (+/- 30 cm au delà), mais que ce dépassement
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présente un impact limité sur le voisinage (configuration de la parcelle et du voisinage,
parcelle proche de l’angle, orientation plein nord à l’arrière…) ;
Considérant que l’expression de cet immeuble présente une intégration satisfaisante, qu’il
s’agit d’une construction contemporaine minimaliste et dépouillée (façade avant) se
raccrochant à la composition du n°15 ;
Considérant qu’il y aura lieu de prendre toute les mesures de préservation des immeubles
voisins lors de la démolition / reconstruction de cet immeuble et de limiter les nuisances de
chantier ;
Considérant que les châssis de la façade au n° 15 s ont remplacés à l’identique et qu’une
main courante est placée au droit des baies (sécurisation, allège d’origine très basse) ;
Considérant que ces modifications ne portent pas atteinte aux qualités patrimoniales de cette
façade et que la teinte rouge des menuiseries permet de marquer discrètement l’affectation
d’espace culturel ;
Considérant par contre que la mise en peinture de cette façade dénature et appauvrit son
expression (éléments en pierres naturelles et en briques – matériaux nobles – fondus dans
la masse) ;
Considérant que l’amén
agement d’un espace culturel (équipement d’intérêt collectif) est acceptable sur le principe à
condition toutefois que toutes les mesures soient prises afin d’éviter les nuisances :
- une isolation acoustique efficace devra être prévue, principalement au niveau des
mitoyens et de l’intérieur d’îlot ;
- supprimer la terrasse entre le rez-de-chaussée et le 1er étage à l’arrière (accessible
au public et pouvant engendrer de fortes nuisances) et rendre cette toiture
physiquement inaccessible ;
- prendre d’une manière générale toutes les mesures afin de limiter au maximum les
nuisances potentielles ;
Considérant qu’il s’agit d’un équipement d’intérêt collectif organisé en association sans but
lucratif, que de nombreuses activités y sont proposées dont notamment des activités
éducatives et pédagogiques (ateliers pour enfants entre autres), que cet équipement sera
ouvert aux habitants du quartier également ;
Considérant que les deux chambres secondaires au 4ème étage du n°15 dérogent très
légèrement à l’article 10 du titre II du règlement régional d'urbanisme (éclairement) mais
considérant néanmoins que cette situation est compensée par la superficie généreuse de
ces chambres et par la situation en hauteur de celles-ci, propice à un bon éclairement ;
Considérant qu’hormis cette légère dérogation d’éclairement, les logements sont conformes
au titre II du règlement régional d'urbanisme ;
Considérant que le projet prévoit une mixité de taille de logement acceptable (un
appartement en triplex trois chambres (Crickx, 15), un appartement en duplex une chambre
et un studio (Crickx, 13)) ;
Considérant accessoirement que les logements aménagés au n° 13 de la rue Crickx sont
prévus pour l’accueil d’artistes et de collaborateurs aux Ateliers Claus mais considérant
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néanmoins que ceux-ci sont indépendants de l’équipement (entrées séparées) et
fonctionnent de manière autonome ;
Considérant que la terrasse du 2ème étage et le balcon du 3ème étage génèrent des vues
préjudiciables au voisinage (situation proche des limites mitoyennes, façades des immeubles
voisins à proximité) ;
Considérant qu’une réduction de l’emprise de cette terrasse et de ce balcon permettrait de
limiter ces vues ;
Considérant l’ambiguïté en ce qui concerne l’utilisation de la toiture plate de l’annexe au 3ème
étage (garde-corps ceinturant cette toiture, accès par le balcon filant au n° 15, terrasse sur
les photos…) ;
Considérant que le projet prévoit la suppression de la citerne de récupération des eaux
pluviales, que la suppression de cette citerne est contraire aux recommandations du PRD
(Plan Régional de Développement, Priorité 9, 4.3.3.) ;
Considérant que vu les caractéristiques du projet, il y a lieu de maintenir ou de réimplanter
une citerne d’eau de pluie et de l’utiliser, afin de compenser l’imperméabilisation totale de la
parcelle (rétention des eaux de pluie) ;
Considérant que le projet déroge au titre IV du règlement régional d'urbanisme pour
l’accessibilité des personnes à mobilité réduite : article 11 (ascenseur) et 13 (toilettes) ;
Considérant néanmoins la possibilité de répondre à cette réglementation (monte charge
prévu dans le bâtiment reconstruit, espace suffisant pour aménager une toilette aux
normes…) ;
AVIS FAVORABLE à condition de :
- prévoir la verdurisation de toutes les toitures plates en y prévoyant une épaisseur de
substrat maximale ;
- supprimer la terrasse entre le rez-de-chaussée et le 1er étage à l’arrière (pas
d’espace extérieur accessible au public) et y prévoir des plantations dans une
épaisseur de substrat de minimum 60 cm (compensation de l’imperméabilisation
totale de la parcelle), une allège en dur sera prévue le long de la baie ;
- réduire l’emprise de la terrasse au 2ème étage à 3 mètres minimum de la limite
mitoyenne de gauche par le placement d’un garde-corps fixe et prévoir la plantation
de la toiture résiduelle avec une épaisseur de substrat de minimum 40 cm ;
- réduire le balcon filant au 3ème étage : suppression au minimum de la partie située à
moins de 3 mètres de la limite mitoyenne de gauche ;
- ne pas aménager la toiture plate de l’annexe au 3ème étage en terrasse et y prévoir
une toiture verte non accessible sauf pour entretien et supprimer les garde-corps
ceinturant celle-ci ;
- prendre toutes les mesures nécessaires afin de limiter au maximum les nuisances
liées à l’exploitation de l’espace culturel (isolation acoustiques, sas, ventilation…) et
fournir les explications techniques y relatives;
- maintenir la façade avant du n° 15 dans son état d’origine : remplacement des
châssis strictement à l’identique et décapage des briques et des éléments en pierre
naturelle ;
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- maintenir ou réimplanter une citerne de récupération des eaux pluviales d’une
capacité de minimum 6500 litres et utiliser celle-ci (alimentation des WC, nettoyage,
arrosage…) ;
- respecter le titre IV du règlement régional d'urbanisme relatif à l’accessibilité des
personnes à mobilité réduite ;
- prévoir un système de ventilation invisible depuis l’espace public (ventilation double
flux par exemple) ;
- réaliser un reportage photographique des bâtiments à démolir, suivant les
recommandations de la Direction des Monuments et Sites
(www.monument.irisnet.be);
IBGE : Abstention
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