Région de Bruxelles-Capitale
INVENTAIRE DU PATRIMOINE
ARCHITECTURAL
ALBERT DUMONT - 1898
ÉCLECTISME
MAISON BOURGEOISE
Maison éclectique, 1898, arch. Albert Dumont.
Élévation de composition asymétrique, en pierre blanche et bleue,
abondamment rehaussée de pointes de diamant. Travée principale
devancée de balcons aux étages. Belle porte à jour, sous baie
d'imposte à linteau redenté. Baies sous entablement garni, tout
comme l'entablement final, de carreaux de céramique. Lucarne
établie ultérieurement. Corniche recouverte de PVC. Huisserie
d'origine. Ferronnerie en grande partie remplacée.
Avenue du Roi 104 : Soumis à l’enquête publique du 19/04/2010 au 03/05/2010
Demandeur : Monsieur François Jean
La demande porte sur la modification du nombre et de la répartition des logements
Maison unifamiliale contenant 12 studios (12 compteurs signalé) aucun historique urbanistique.
Réaménagement d’une maison visiblement à l’abandon destinée au A.I.S
Cette maison était régulièrement squattée et a nécessité l’intervention des forces de l’ordre.
Largeur façade 5,20m
Profondeur 15m jusqu’au 1er étage
Profondeur 10m le 2ème et 3ème étage
Situation projetée : 1 Studio
2 appartements 1 chambre
2 appartements 2 chambres
Rez-de-chaussée + SS-1
2 duplex, 1 de 1 chambres et 1 de 2 chambres
1er étage
1 appartement 2 chambres
2ème étage
1 studio
3ème étage + comble
1 appartement 1 chambre
Cc 25/05/10
21ème point : Demande de permis d'urbanisme PU2010-17 tendant à travaux modifiant le
nombre et la répartition des logements sise avenue du Roi 104 introduite par Monsieur
FRANÇOIS Jean-Philippe
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 19/04/2010 au
03/05/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
0 lettre(s)
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zones d'habitation
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement
en liseré de noyau commercial
en point de variation de mixité
le long d'un espace structurant
PPAS :Néant.
RCU : Néant
Zone de protection : Néant
DEROGATIONS :
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité
pour :
application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte
aux intérieurs d'îlots)
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
application de la prescription particulière 2.5.2° du PRAS (modifications des
caractéristiques urbanistiques des constructions)
Le demandeur entre en séance accompagné de son architecte.
L’architecte du demandeur explique que son client a racheté ce bâtiment à la fondation Roi
Baudouin.
Selon l’architecte du demandeur, le bâtiment est complètement insalubre, la végétation a
pris possession des lieux et la mérule touche le rez-de-chaussée.
L’architecte du demandeur explique qu’elle se rend bien compte que le nombre de
logements demandés est plus important que ce qui est demandé en règle générale pour des
bâtiments de ce type mais pour elle cela est compensé par la grande surface habitable
disponible.
L’architecte du demandeur met également en avant la grande mixité de logements offerts (2
grands logements 2 chambres, 2 logements 1 chambre et un studio) et l’intention du
propriétaire de mettre ces logements en location via une AIS.
Monsieur De Blieck prend la parole pour dire que les extensions en façade arrière sont en
dérogation.
L’architecte du demandeur explique que l’impact de cette extension est minime car elle ne
dépasserait pas ou peu le profil actuels des mitoyens.
Monsieur De Blieck explique qu’il y tout de même des rehausses et que celles-ci sont
problématiques.
Monsieur De Blieck explique qu’il existe également des problèmes au niveau de la
volumétrie des lucarnes et des châssis.
- 69 -
Madame Baetmans rappelle que l’on essaie d’éviter les pièces de vie en sous-sol et le
nombre de logements apparaît comme excessif à ses yeux.
Monsieur De Blieck signale enfin à l’architecte du demandeur que sur les plans de coupe les
profils du 106 et du 102 avenue du Roi sont inversés.
L’architecte du demandeur produit une maquette afin de montrer l’impact de l’extension de
volume sur le voisinage.
Le demandeur et son architecte quittent la séance.
A huis clos les membres se réunissent et émettent l'avis suivant:
Considérant que le bien se situe en zone d’habitation, en zone d'intérêt culturel, historique,
esthétique ou d'embellissement et le long d’un espace structurant au Plan Régional
d'Affectation du Sol arrêté par arrêté du gouvernement du 3 mai 2001 et la situation du bien
le long d’une voirie régionale ;
Considérant que le bien est repris à l’inventaire du patrimoine architectural (bâtiment d’avant
1932) ;
Considérant que la demande vise à effectuer des travaux modifiant le nombre et la
répartition des logements avec modification de volume et de façade ;
Considérant plus précisément qu’il s’agit de :
- aménager cinq logements : un duplex une chambre rez-de-chaussée / sous-sol côté
rue, un duplex deux chambres rez-de-chaussée / sous-sol côté jardin, un
appartement deux chambres au 1er étage, un studio au 2ème étage et un appartement
une chambre en duplex au 3ème étage et espace sous faîte ;
- démolir, reconstruire, étendre et exhausser les annexes à l’arrière ;
- créer une lucarne en façade avant et arrière ;
- remplacer les châssis en façade avant et arrière par des châssis en PVC avec
modification des caractéristiques d’origine ;
- modifier les garde-corps en façade avant ;
Considérant l’avis du Service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente daté du 22/01/2010 (pas
d’objection majeure) ;
Considérant l’absence de plainte durant l’enquête publique qui s’est déroulée du 19/04/2010
au 03/05/2010 ;
Considérant que l’immeuble est frappé d’un arrêté d’inhabitabilité dressé en date du
03/09/2007 (problèmes d’humidité) ;
Considérant la dernière situation légale de l’immeuble aux plans d’archives : maison
unifamiliale ;
Considérant que les modifications volumétriques à l’arrière engendrent de fortes dérogations
au titre I du règlement régional d'urbanisme, articles 4 (profondeur de construction) et 6
(hauteur de la toiture) ;
Considérant que l’extension et la rehausse de ces annexes sont problématiques pour les
raisons suivantes :
- 70 -
- elles impliquent de fortes rehausses mitoyennes ;
- elles engendrent un fort enclavement du voisin de gauche (102 avenue du Roi) et
induiront une perte sensible d’ensoleillement et de dégagement visuel (locaux
intérieurs et jardin) ;
- elles engendrent également un enclavement des immeubles sis rue de Serbie, vu la
proximité de l’immeuble et de l’angle (perte d’ensoleillement et de dégagement
visuel) ;
- elles aboutissent au sous-sol et au rez-de-chaussée à une profondeur de
construction dommageable à l’habitabilité des locaux (pièces centrales) ;
Considérant que l’aménagement du balcon et de l’escalier d’accès au jardin au rez-dechaussée
est également contestable :
- il nécessite une rehausse de mitoyen afin de limiter les vues depuis le balcon
(enclavement voisins) ;
- il engendre des vues préjudiciables au voisin de gauche (escalier) ;
- il implique une dérogation à l’article 4 du titre I du règlement régional d'urbanisme ;
Considérant que la modification de la lucarne en façade avant (lucarne existante non
couverte par permis d'urbanisme) ne présente pas une intégration satisfaisante (volumétrie,
expression, forte visibilité depuis l’espace public…) ;
Considérant que la façade présente des qualités patrimoniales évidentes, que les
modifications envisagées en façade se doivent de respecter au maximum les
caractéristiques d’origine de la façade ;
Considérant que le remplacement des châssis par des châssis en PVC ne permet pas de
respecter les caractéristiques des châssis d’origine (largeur des profilés, moulurage,
modénature…), que ceux-ci sont modifiés (suppression des parties pleines au bas des
portes-fenêtres, non respect de la division tripartite d’origine au rez-de-chaussée et soussol)
;
Considérant que les garde-corps d’origine des balcons des 1er et 2ème étages ont été
modifiés (ferronnerie d’origine encore en place au rez-de-chaussée) et que la corniche
d’origine a été recouverte d’un lattis ;
Considérant que ces modifications en façade à rue dénaturent et appauvrissent fortement
l’expression de celle-ci ;
Considérant que les logements présentent des dérogations aux normes d’habitabilité du titre
II du règlement régional d'urbanisme :
- article 3 pour la superficie de la chambre au sous-sol côté rue, du séjour / cuisine au
rez-de-chaussée côté rue, du séjour / cuisine et de la chambre au 3ème étage ;
- article 10 pour l’éclairement du séjour / cuisine au rez-de-chaussée à l’arrière ;
Considérant le manque flagrant de locaux accessoires aux logements aisément accessibles
(seuls sont prévus de petits locaux communs pour les compteurs et des caves au 2ème soussol)
;
Considérant qu’il est dommage de scinder le rez-de-chaussée / sous-sol en deux duplex
côté avant et arrière (perte de la typologie des 3 pièces en enfilade, logements mono
- 71 -
orientés, logement uniquement orienté côté rue peu confortable le long d’une voirie
bruyante…) ;
Considérant que le projet tient peu compte de la configuration d’origine de l’immeuble, que
ce projet suit une approche souvent limite des normes minimales d’habitabilité du règlement
régional d'urbanisme ;
Considérant que l’aménagement de cinq logements au sein de cet immeuble représente une
densité d’occupation trop forte et aboutit à des aménagements dérogatoires et dénaturant le
bâtiment ;
Considérant que le projet prévoit la suppression de la citerne de récupération des eaux
pluviales ;
Considérant que la suppression de la citerne d’eau de pluie est contraire aux
recommandations du PRD (Plan Régional de Développement, Priorité 9, 4.3.3.) ;
Considérant accessoirement le manque de clarté dans les documents joints à l’appui de la
demande : pas de photo des étages inférieurs en façade arrière, épaisseur des profilés des
châssis peu réalistes dans les élévations , dessin de la porte d’entrée, profils mitoyens du
102 et du 106 inversés, situation existante… ;
Considérant en conclusion que les dérogations et objections sur le projet traduisent le fait
que le projet ne répond pas au bon aménagement des lieux ;
AVIS DEFAVORABLE sur le projet tel que présenté.
Un projet présentant une réduction de la volumétrie à l’arrière, une réduction du
nombre de logements et des interventions plus respectueuses de la configuration et
des caractéristiques d’origine de l’immeuble pourrait être envisagé.
Avenue du Roi 104 : Soumis à l’enquête publique du 27/10/10 au 10/11/10
Demandeur : Mr François
La demande porte sur la modification du nombre et de la répartition de logements avec modification de volume. Transformation avec modification de volume d'un immeuble en 4 logements (dont 3 destinés aux AIS).
Situation existante: Une maison unifamiliale
Situation projetée: 1 studio, 1 appartement 1 chambre, 1 appartement 2 chambres, 1 appartement 3 chambres.
5ème point : Demande de permis d'urbanisme PU2010-17 tendant à modifier le nombre et la
répartition des logements avec modification de volume sise avenue du Roi 104
introduite par Monsieur FRANÇOIS Jean-Philippe
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 27/10/2010 au
10/11/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
NEANT
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zones d'habitation
en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement
en liseré de noyau commercial
en point de variation de mixité
le long d'un espace structurant
PPAS :Néant.
RCU :
Zone de protection : Néant
DEROGATIONS :
dérogation à l'art.4 du titre 2 du RRU (hauteur sous plafond - locaux habitables)
dérogation à l'art. 8 du titre II du RRU
dérogation à l'art.5 du titre 2 du RRU (normes minimales de superficie - mezzanine)
dérogation à l'art.10 du titre 2 du RRU (superficie nette éclairante)
dérogation à l'art.3 du titre 2 du RRU (normes minimales de superficie - superficie
des locaux habitables)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité
pour :
dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)
dérogation à l'art.6 du titre 1 du RRU (toiture - hauteur)
application de la prescription particulière 2.5.2° du PRAS (modifications des
caractéristiques urbanistiques des constructions)
application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte
aux intérieurs d'îlots)
application de l'art. 153 du CoBAT (dérogation aux règlements d'urbanisme)
Présentation du dossier par M. De Blieck, modification du projet précédemment rentré.
Entrée du demandeur et de son architecte.
L’architecte prend la parole et à l’aide d’une maquette présente en comparant la demande
précédente et le nouveau projet moins important dans son augmentation de volume et dans
le nombre de logements. Il a été tenu compte des remarques émises en commission de
concertation. La hauteur du mitoyen est diminuée ce qui désenclave donc ainsi le jardin.
L’extension volumétrique moins importante et la nouvelle lucarne rendent le projet plus
harmonieux dans l’expression de la façade arrière. La mixité des logements est présente et
un local commun est gardé.
- 12 -
Mme kreutz constate le respect des 3 pièces en enfilade à l’exception du 2ème et du 3ème
étage.
L’architecte explique que pour ces 2 étages les pièces sont nettement plus petites.
M. De Blieck appuie le projet en expliquant qu’il s’agissait d’un chancre, que la restauration
de la façade remet en valeur l’immeuble et qu’une citerne de récupération d’eau a été
replacée, l’ensemble du projet revalorise l’immeuble.
L’architecte renchérit en confirmant que les châssis remplacés sont en bois et que les
ferronneries seront refaites à l’identique.
Ils aimeraient commencer les travaux le plus rapidement possible.
Seules les parties refaites à l’identique et le démontage des sanitaires pourront être
entamés.
A huis clos les membres émettent l’avis suivant :
Considérant que le bien se situe en zone d’habitation, en zone d'intérêt culturel,
historique, esthétique ou d'embellissement et le long d’un espace structurant au Plan
Régional d'Affectation du Sol arrêté par arrêté du gouvernement du 3 mai 2001 et
considérant la situation du bien le long d’une voirie régionale ;
Considérant que le bien est repris à l’inventaire du patrimoine architectural (bâtiment
d’avant 1932) ;
Considérant que la demande vise à effectuer des travaux modifiant le nombre et la
répartition des logements avec modification de volume et de façade ;
Considérant plus précisément qu’il s’agissait dans les plans initiaux de :
• aménager cinq logements : un duplex une chambre rez-de-chaussée / sous-sol
côté rue, un duplex deux chambres rez-de-chaussée / sous-sol côté jardin, un
appartement deux chambres au 1er étage, un studio au 2ème étage et un
appartement une chambre en duplex au 3ème étage et espace sous faîte ;
• démolir, reconstruire, étendre et exhausser les annexes à l’arrière ;
• créer une lucarne en façade avant et arrière ;
• remplacer les châssis en façade avant et arrière par des châssis en PVC avec
modification des caractéristiques d’origine ;
• modifier les garde-corps en façade avant ;
Considérant l’avis défavorable à l’unanimité de la commission de concertation émis
en séance du 25/05/2010 ;
Considérant qu’en application de l’article 126 du Code Bruxellois de l'Aménagement
du Territoire le demandeur a introduit d’initiative des plans modificatifs tendant à
répondre aux objections de la commission de concertation ;
Considérant que ces plans modificatifs présentent :
• l’aménagement de 4 logements : un duplex trois chambres au rez-de-chaussée
/ sous-sol, un appartement deux chambres au 1er étage, un studio au 2ème étage
et un appartement une chambre en duplex 3ème étage / espace sous faîte ;
• la démolition / reconstruction des annexes à l’arrière (réduction en profondeur
et hauteur par rapport à la demande initiale) ;
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• la création d’une lucarne en façade avant et arrière avec réduction de leurs
largeurs ;
• le remplacement des châssis en façade avant par des châssis respectant les
caractéristiques d’origine de ceux-ci ;
• le remplacement des garde-corps aux 1er et 2ème étages (placés sans
autorisation) par des garde-corps conformes à ceux d’origine ;
Considérant l’avis du Service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente daté du
14/09/2010 portant sur les plans modificatifs (pas d’objection majeure) ;
Considérant l’absence de plainte durant l’enquête publique qui s’est déroulée du
27/10/2010 au 10/11/2010 ;
Considérant que l’immeuble est frappé d’un arrêté d’inhabitabilité dressé en date du
03/09/2007 (problèmes d’humidité) ;
Considérant la dernière situation légale de l’immeuble aux plans d’archives : maison
unifamiliale ;
Considérant que les modifications volumétriques à l’arrière engendrent des
dérogations au titre I du règlement régional d'urbanisme, articles 4 (profondeur de
construction) et 6 (hauteur de la toiture) ;
Considérant néanmoins qu’il s’agit de légères dérogations, que les annexes
reconstruites présentent une profondeur identique à la dernière situation légale aux
plans d’archives excepté pour un volume au 1er étage, s’intégrant entre le volume de
l’annexe existante et le mitoyen de gauche ;
Considérant que ces modifications de volume s’accompagnent d’une réduction
significative des mitoyens existants et que les effets de cette démolition /
reconstruction sont plutôt bénéfiques pour le voisinage (désenclavement,
dégagement) ;
Considérant que l’escalier d’accès au jardin depuis le rez-de-chaussée génère des
vues préjudiciables à l’intimité du voisin de droite (réduction du mur mitoyen) et qu’il
y a lieu de laisser une hauteur de mitoyen suffisante de manière à limiter ces vues ;
Considérant que le balcon au rez-de-chaussée arrière est également problématique en
matière de vues (vues vers les parcelles voisines et les façades arrière des immeubles
de la rue de Serbie), que ce balcon est en dérogation à l’article 4 du titre I du
règlement régional d'urbanisme, qu’il réduit le dégagement de la chambre de l’étage
inférieur et qu’il n’est pas indispensable au confort du logement (jardin) ;
Considérant que les lucarnes présentent un impact négligeable sur le voisinage, que
celles-ci présentent une intégration tout à fait satisfaisante (axées sur les baies des
étages inférieures, proportions adaptées aux proportions des façades) ;
Considérant néanmoins la présence d’un dispositif de ventilation est prévu en façade
avant, qu’il y a lieu de prévoir un dispositif invisible intégré dans la batée (pas de grille
de ventilation visible) ;
Considérant que la façade présente des qualités patrimoniales évidentes, que le projet
modificatif prévoit la remise en état de la façade avant dans ses caractéristiques
d’origine (châssis, garde-corps, corniche…) ;
- 14 -
Considérant que l’éclairement du séjour / cuisine et de la chambre n°2 du duplex rezde-
chaussée / sous-sol, du séjour / cuisine de l’appartement du 1er étage et de la
chambre sous faîte est en dérogation à l’article 10 du titre II du règlement régional
d'urbanisme ;
Considérant qu’hormis pour la chambre n°2 du duplex rez-de-chaussée / sous-sol, il
s’agit de légères dérogations, inhérentes à la configuration des lieux et compensées
par les qualités générales des logements ;
Considérant que l’éclairement de la chambre n°2 au sous-sol est encore amoindri par
l’escalier d’accès au jardin mais considérant néanmoins la possibilité d’agrandir
sensiblement la baie de fenêtre de cette chambre de manière à se conformer à l’article
10 du titre II du règlement régional d'urbanisme (nouvelle construction) ;
Considérant que le logement des étages supérieurs déroge également à l’article 3
(superficie chambre), 4 (hauteur sous plafond de la chambre), 5 (mezzanine) et 8 (sas
WC) du titre II du règlement régional d'urbanisme ;
Considérant que l’aménagement du 3ème étage en studio avec un espace accessoire
en mezzanine (pas de chambre) supprimerait ces dérogations ;
Considérant que le projet modificatif prévoit le maintien de la citerne de récupération
des eaux pluviales ;
Considérant que des locaux communs sont prévus, que l’immeuble dispose d’un 2ème
niveau de sous-sol (caves, rangement), qu’un local commun (vélos – poussettes)
facilement accessible est prévu dans la pièce avant du sous-sol semi enterré de même
qu’un local compteurs accessible depuis les communs ;
AVIS FAVORABLE à condition de :
1. prévoir une hauteur de mitoyen suffisante le long de l’escalier d’accès au jardin
(minimum 1,90 m depuis le niveau fini des marches) de manière à limiter les
vues vers le voisin de droite ;
2. ne pas réaliser le balcon en façade arrière au rez-de-chaussée et prévoir un
garde-corps au droit de la baie ;
3. prévoir une baie de fenêtre pour la chambre n°2 au sous-sol d’une taille
suffisante pour répondre à l’article 10 du titre II du règlement régional
d'urbanisme ;
4. aménager le 3ème étage en studio conforme au titre II du règlement régional
d'urbanisme avec un espace accessoire en mezzanine ;
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