21 - Rue de Suède

2ème point : Demande de permis mixte FD2009-251 tendant à Construire 62 logements

moyens et un parking enterré de 60 emplacements. sise Rue de Norvège de 4 à

24,ıRue Joseph Claes 18,ıRue de Mérode de 87 à 97,ıRue de Suède de 13 à 21

introduite par SFAR S.A., Monsieur VILIAN Serge.

Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 22/01/2010 au

05/02/2010, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :

Monsieur Bodiaux – ARAU - boulevard A. Max, 55 1000 Bruxelles.

EXPOSE DU DOSSIER

Situé : PRAS : zones d'habitation

en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement

en liseré de noyau commercial

en point de variation de mixité

le long d'un espace structurant

PPAS : .

RCU :

DEROGATIONS :

application de l'art. 155 §2 du COBAT (dérogation à un ppas)

dérogation à l'art.4 du titre 1 du RRU (profondeur de la construction)

Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité

pour :

application de l'art. 155 §2 du COBAT (dérogation à un ppas)

application de la prescription particulière 2.5.2° du PRAS (modifications des

caractéristiques urbanistiques des constructions)

application de l'art. 147 du COBAT: demande soumise à rapport d'incidence (garages,

emplacements couverts où sont garés des véhicules à moteur (parcs de stationnements

couverts, salles d'exposition ...) comptant de 25 à 200 véhicules automobiles ou

remorques)

Entrée de Mme Van Hemelryck (architecte), de la société SFAR demanderesse du permis,

de l’Atelier de recherche et d’action urbaines (ARAU) représenté par M. Schoonbrodt et M.

Bodiaux dont les observations et remarques ont été introduites lors de l’enquête publique,

ainsi que du représentant du Comité de défense de Saint-Gilles qui a introduit hors enquête

publique une simple demande d’être entendu ne reprenant aucune remarque.

M. Debouverie prend la parole et relate l’évolution actuelle et future de l’îlot en

question (Mérode/Suède /Norvège /Claes) dont les permis seront introduits ultérieurement

par la Régie foncière de la Région de Bruxelles Capitale et la Régie foncière de Saint-Gilles.

Mme Van Hemelryck prend la parole. Le projet a été guidé par le PPAS Fonsny I, il va dans

son sens et son respect et comprenant la désaffectation de la rue de Norvège. Construction

de 62 logements de 1 à 4 chambres (2 blocs) et de 60 emplacements de parking en soussol

du bloc B Un espace commun est recréé en intérieur d’îlot. Accès et logements

traversants. Les gabarits sont ceux prévus par le PPAS Fonsny I mais avec une légère

dérogation en matière de hauteur sous corniche.

- 3 -

Expression de la façade avec pare-soleil, cage d’escalier en façade avant, éclairage naturel.

L’entité logement est marquée verticalement, le soubassement est en pierre bleue, les

coloris des matériaux sont classiques en accord avec le tissu urbain existant. Les logements

ont été pensés également pour les personnes à mobilité réduite.

L’intérieur de l’îlot sera développé comme un parc pour les habitants des immeubles et non

pas pour ceux du quartier.

Au sous-sol il est prévu en plus des emplacements de parking, des locaux techniques, des

emplacements pour vélos le tout accessible par la rampe.

La façade néo-classique de l’école est maintenue et restaurée. Les châssis remplacés à

l’identique, la porte d’entrée est remplacée. L’isolation est renforcée pour l’économie

d’énergie avec une séparation : zone jour et zone nuit pour les logements, panneaux solaires

sur le versant du toit côté intérieur d’ îlot.

Mme Despeer s’interroge sur la profondeur de la rampe sa couverture aurait permis une

diminution des nuisances sonores.

Mme Van Hemelryck explique la raison de sécurité qui lui a fait adopter le principe de recul

de ± 5m du début de pente de la rampe : elle permet une vision mieux adaptée à la voiture

sortante qui se trouve horizontale, avant de s’engager sur le trottoir et dans la rue. Si la

rampe n’a pas été couverte c’est par soucis d’intégration au paysage, afin de diminuer au

maximum l’impact visuel et sa dérogation qui en découle de par sa situation en zone de

jardin. Elle rappelle que les vélos peuvent également emprunter cette rampe.

Mme Despeer s’informe également sur l’aménagement parc/jardin de l’intérieur de l’îlot elle

aimerait avoir une certitude de la réalisation de cet aménagement étant donné que celui-ci

n’est pas repris dans la demande actuelle de permis d’urbanisme.

Mme Kreutz fait remarquer l’intérêt patrimonial et architectural ainsi que la cohérence de cet

îlot existant, même si certains immeubles sont abandonnés. Pourquoi garder une façade et

pas l’intérieur de l’immeuble ? Le remplacement de la porte n’a rien à voir avec l’architecture

de la façade.

Mme Van Hemelryck répond qu’en gardant l’intérieur de l’immeuble tel que conçu il n’était

pas possible d’aménager une soixantaine de logements confortables et respectant les

exigences en matière de performances énergétiques. Les appartements ont été voulus

traversants (apport solaire et éclairage naturel maximum). Les halls d’entrées ont été voulus

lumineux et en relation directe avec le parc/jardin intérieur d’où la modification de la porte.

Mme Baetmans fait remarquer la dérogation non mentionnée pour le gabarit de la rue J.

CLaes. De fait Mme Van Hemelryck reconnaît l’erreur.

Mme Buelinckx remet la lettre de l’A.N.L.H, reprenant leurs remarques sur le projet,

remarques qui devront être prises en compte lors de la réalisation du projet.

M. Schoonbrodt et M. Bodiaux de l’ARAU prennent la parole.

Il leur est confirmé que la gestion des logements sera faite par la Régie foncière régionale.

Ils aimeraient connaître le calendrier de la réalisation des travaux. Ils s’opposent à un arrêt

de chantier entre la démolition et la reconstruction. M. Schoonbrodt fait remarquer qu’un

accord avait été conclu avec l’ARAU pour une rénovation des immeubles et non pour une

démolition. Néanmoins vu les motifs urbanistiques et quantitatifs de logements

supplémentaires proposés, ils se sont ralliés au nouveau projet.

- 4 -

Toutefois plusieurs remarques sont à faire :

-concernant l’importance des dérogations. Il est inadmissible alors que le projet basé sur le

PPAS Fonsny I se retrouve avec des dérogations aussi importantes. Le plan

d’expropriations complète le PPAS Fonsny I, pour réaliser ce PPAS, et le projet de

reconstruction proposé ne le respecte pas !

- pour les matériaux utilisés et notamment pour le bois utilisé en milieu urbain (bois

synthétique) ils s’inquiètent quant à sa résistance et à son vieillissement,

- en ce qui concerne les emplacements de parking le nombre n’est pas justifié vu l’étude du

plan de stationnement de la commune. Bien que la demande suive en partie l’art. 6 du RRU

(± 1 emplacement par logement) l’application de l’article diffère du titre VIII du RRU pourrait

et devrait être plus drastique. L’ARAU compte sur la commune pour cette exigence. La

suppression de ces emplacements permettrait de réinjecter l’économie faite dans l

amélioration de la qualité des logements. De plus la qualité de l’îlot serait améliorée : de par

la réduction de l’emprise garage sur les qualités visuelle et sonore (± 120 passages par

jours) pour les appartements surplombants l’entrée.

- un calendrier des travaux devra être rendu public et être respecté.

- ils proposent un commerce au rez à l’angle de la rue ;

M. Debouverie pense que les travaux devraient débuter dans le deuxième semestre de

cette année.

Le comité de défense de Saint-Gilles rejoint les remarques de l’ARAU et demande que les

loyers soient accessibles, il aurait préféré la rénovation à la démolition/reconstruction.

Il est contre les emplacements de parking, considérant que la gare n’est pas loin. D’après lui

ce n’est pas les 60 voitures en plus dans les rues qui peuvent changer quelque chose.

Mme Despeer demande qu’une justification des 60 emplacements de parking lui soit

transmise.

Mme Van Hemelryck explique le désir d’offrir un maximum de logements avec parking.

A huis clos les membres émettent l’avis suivant :

AVIS COMMUNAL – PERMIS D’ENVIRONNEMENT

Considérant :

•qu’aucune plainte n’a été introduite durant l’enquête publique (seulement des

interrogations quant au futur projet et demande d’audition à la commission de

concertation) ;

•que les installations classées faisant l’objet de la demande sont nécessaires au

bon fonctionnement de l’immeuble d’habitations;

•que le parking couvert de 60 places sera réservé aux occupants de l’immeuble

« bloc B » ;

•que compte tenu du taux élevé des véhicules en stationnement dans le

quartier, la présence de ce parking permettra à ses utilisateurs de ne pas

encombrer davantage avec leur voiture les rues avoisinantes ;

•que d’après le rapport d’incidences, les installations classées équipant

l’immeuble (en dehors du parking) seront conformes aux normes

environnementales en vigueur et entraîneront peu voire pas de nuisance sur

l’environnement ;

•que les conditions d’exploitation qui seront émises par Bruxelles

Environnement lors de la délivrance du permis d’environnement devront être

respectées à la lettre;

•

- 5 -

AVIS FAVORABLE à condition :

1. de prévoir la couverture de la rampe d’accès, située en intérieur d’îlot, menant

au parking afin de diminuer au maximum les nuisances pouvant être

engendrées par le passage des véhicules (bruit,…) ;

2. l’exploitation du futur chantier de démolition/construction devra faire l’objet

d’une déclaration environnementale de classe 3 ;

3. avant tous travaux de démolition, un inventaire amiante, établi par un

organisme de contrôle agréé, devra être transmis à l’IBGE ;

4. le demandeur contactera également le département des sols pollués de l’IBGE

afin de s’assurer que tout est en ordre par rapport à la législation relative aux

sols pollués.

PERMIS D’URBANISME

Considérant la situation de la demande dans le PPAS « Quartier de l’avenue Fonsny

n°1 » approuvé par arrêté du Gouvernement du 14 sep tembre 1995 (îlot G1g, situation

en zone pour logements en bâtiments principaux et en zone de cour jardin) ;

Considérant également la situation de la demande en zone d’habitation au PRAS ;

Considérant que le projet vise :

•à démolir les bâtiments sis 89 à 95 rue de Mérode, 13 à 21 rue du Suède, 18 rue

J. Claes, et 20 à 26 rue de Norvège,

•à construire deux blocs de logements sur l’ensemble de ces 17 parcelles (62

logements avec 60 emplacements de parkings) ;

Considérant qu’il s’agit d’une demande à procédure mixte avec rapport d’incidence ;

Vu les remarques (ARAU - M. Bodiaux) et questions parvenues lors de l’enquête

publique qui s’est déroulées du 22/01/2009 au 05/02/2009 et qui ont été explicitées

oralement lors de la commission de concertation du 23 février 2010 ( le Comité de

défense de Saint-Gilles a demandé simplement (hors enquête) d’être entendu) :

-demande de vigilance à la rénovation des immeubles à conserver,

-demande de rendre public le calendrier des réalisations

-dérogations trop fortes par rapport au PPAS et au RRU,

-démolitions dommageables,

-questions sur la durabilité des matériaux,

-demande de réduction drastique du nombre d’emplacements de parking,

-demande de loyers raisonnables

-manque d’informations sur le réaménagement de l’intérieur d’îlot

-l’aménagement d’un commerce à l’angle au rez-de-chaussée serait plus approprié ;

Vu également l’avis du SIAMU et ses remarques (pas d’objections majeures sur le

projet) ;

Considérant que la demande rentre dans le cadre de la rénovation globale et

d’envergure du quartier de la gare du Midi et qu’elle fait suite au plan d’expropriation

qui complète le PPAS (plan d’expropriation par arrêté du Gouvernement du 18 juillet

1996) ;

- 6 -

Considérant qu’un permis de démolition a été octroyé précédemment par la Région

concernant notamment les parcelles faisant l’objet de la présente demande (permis

d'urbanisme 2002-113 portant sur la démolition des immeubles existants de tout l’îlot,

octroyé le 29/08/2002 et prorogé jusqu’au 31/08/2005, périmé à ce jour) ;

Considérant que la demande se fait dans le cadre du Plan Logement du

Gouvernement et propose des logements dans une optique sociale (logements

locatifs);

Considérant que le projet prévoit de conserver la façade néo-classique du n° 93 rue

de Mérode pour des raisons patrimoniales (façade inscrite sur la liste de sauvegarde) ;

Considérant que le projet est totalement compatible avec les affectations définies

dans le PPAS et le PRAS ;

Considérant que les conditions d’habitabilité des logements sont globalement

satisfaisantes, qu’aucune dérogation au titre 2 du R.R.U. n’est sollicitée, et que le

projet présente une mixité de types de logements ;

Considérant que les logements sont accessibles aux personnes à mobilité réduite ;

Considérant toutefois que le logement de type studio du rez-de-chaussée, à l’angle de

la rue de Mérode et de la rue de Suède, présente un manque d’intimité par rapport à la

rue et une configuration peu propice au logement (sauf AATL-DU et Commune) ;

Considérant que les dérogations liées au gabarit et à la volumétrie de la toiture

n’entravent pas l’intégration du projet au contexte environnant :

•pour la dérogation à l’article 4 du titre 1 R.R.U. : elle concerne uniquement le

dépassement de la profondeur au niveau des balcons, et la profondeur de la

construction reste inférieure à la profondeur maximale autorisée par le PPAS Fonsny

1

•pour la dérogation à l’article 4.3.2. du PPAS Fonsny :

-la hauteur sous corniche est dépassée de manière tout à fait minime à certains

endroits de la rue de Mérode et dans le tronçon supérieur de la rue de Suède (suite à

la pente de la rue de Suède et suite au raccord à établir avec la façade du n°93 de la

rue de Mérode)

-la hauteur sous corniche est dépassée de manière sensible pour la construction de la

rue J. Claes et pour le tronçon inférieur de la rue de Suède, néanmoins cette hauteur

est nettement inférieure à la hauteur sous corniche des immeubles construits le long

de l’avenue Fonsny, et la transition de gabarit visée par le PPAS (entre l’avenue

Fonsny et les îlots voisins) est maintenue.

-la hauteur du faîte n’est pas dépassée.

•pour la dérogation à l’article 4.3.4 du PPAS Fonsny :

-les lucarnes sont limitées à la façade arrière, permettent de viabiliser les

logements situés dans les combles et ne portent pas atteinte à l’intérieur de l’îlot

-les terrasses situées en toiture avant s’intègrent dans la volumétrie autorisée par

le PPAS, améliorent le confort des logements situés dans les combles, et permettent

l’évacuation en cas d’incendie ;

Considérant par ailleurs que le projet prévoit une zone de jardin verdurisée importante

conformément aux prescriptions du PPAS et du PRAS : une zone de pleine terre

plantée est prévue sur plus de 50% de la superficie de la zone de cour et jardin ;

- 7 -

Considérant que l’aménagement du jardin collectif fera l’objet d’une demande de PU

séparée ;

Considérant que, dans ce contexte d’amélioration de l’intérieur d’îlot, la dérogation à

l’article 5.2. du PPAS Fonsny (« construction et plantions autorisées ») est acceptable

pour la construction du parking en sous-sol et de sa rampe d’accès : parking

indispensable au bon fonctionnement de l’immeuble et construit exclusivement en

sous-sol ;

Considérant néanmoins que la rampe d’accès telle que proposée (à l’air libre) pourrait

porter préjudice à l’intérieur d’îlot et qu’il y lieu de réduire son impact ;

Considérant en outre que le projet prévoit -de manière appréciable pour un quartier

très dense- une zone de jardin collectif en relation avec l’espace public ;

Considérant aussi que le projet vise une économie énergétique avec notamment

l’installation de panneaux solaires ;

Considérant enfin qu’il y a lieu de conserver la mémoire des lieux.

COMMUNE, AATL-DU, IBGE

AVIS FAVORABLE à condition :

1. de couvrir et intégrer la rampe d’accès du parking au jardin,

2. de respecter les conditions de l’ANLH,

3. de fournit au centre de documentation de l’AATL (DMS) un reportage

photographique complet des immeubles à démolir (conformément au cahier

des charges de la DMS),

4. d’envisager une autre occupation pour le local situé à l’angle du rez-dechaussée

(angle de la rue de Mérode et de la rue de Suède), sauf pour AATL –

DU et Commune

5. de motiver le nombre d’emplacements de parking et de vérifier la compatibilité

du projet avec le plan de stationnement de la commune.

ABSTENTION pour AATL-DMS et SDRB